Nieuws: Tijdelijk geen ontruimingen van huurwoningen tijdens de Corona-crisis & noodwet voor verlenging tijdelijke huurovereenkomsten.

Mike

ontruiming huurwoning corona advocaat Amsterdam

Op 26 maart 2020 heeft de minister van Milieu en Wonen in een brief aan de Tweede Kamer verscheidene maatregelen aangekondigd om huurders tegemoet te komen die in een penibele situatie terecht zijn gekomen als gevolg van de corona crisis. Deze maatregelen zien zowel op het voorkomen van ontruimingen als op een tijdelijke (nood)wet om de tijdelijke verlenging van huurcontracten mogelijk te maken.

Maatregelen voor huurders i.v.m. Coronacrisis

Als gevolg van de corona crisis zijn veel mensen in financiële problemen terechtgekomen. Zo is bij veel horecaondernemers het inkomen weggevallen, doordat zij noodgedwongen hun deuren hebben moeten sluiten. Ook zijn veel ZZP’ers hun opdrachten kwijtgeraakt, waardoor zij geen werk meer hebben. Doordat het enige tijd duurt voordat zij noodvoorzieningen en/of uitkeringen zullen ontvangen, zijn zij wellicht niet langer in staat om de huur van hun huurwoning te betalen. In dit artikel zal mr. Mike van Eck, advocaat en huurrecht specialist in Amsterdam, de belangrijkste aankondigingen toelichten.

Geen ontruimingen tijdens de corona crisis

De overheid heeft met verscheidene brancheverenigingen van verhuurders overleg gevoerd. Bij dit overleg waren onder andere de volgende partijen betrokken:

  • Aedes (branchevereniging van woningcorporaties in Nederland);
  • Vastgoed Belang (Nederlandse vereniging van particuliere verhuurders);
  • IVBN (Vereniging van institutionele beleggers in vastgoed, Nederland);
  • Kences (Kenniscentrum studentenhuisvesting);
  • VLBN (leegstandbeheer).

Met deze partijen is afgesproken dat gedurende de crisisperiode geen ontruimingen zullen plaatsvinden. Dit is slechts anders indien de ontruiming plaatsvindt wegens overlast en/of criminele activiteiten (hennepteelt, wapens, geweld, etc.). In andere gevallen, bijvoorbeeld bij ontbinding wegens een huurachterstand, zullen veel verhuurders dus niet tot ontruiming overgaan.

Individuele verhuurder

Het gaat hierbij om een toezegging. Dit betekent dat individuele verhuurders (veelal) niet gebonden zijn aan deze toezegging. Een individuele verhuurder zou dus alsnog tot ontruiming van een huurwoning, met tussenkomst van een gerechtsdeurwaarder, kunnen overgaan.

Executie kort geding door huurrecht advocaat

Gaat een verhuurder toch over tot ontruiming dan kan de huurder in een executie kort geding (spoed procedure) eisen dat de ontruiming tijdelijk wordt geschorst. Dit is onder andere mogelijk als de ontruiming in combinatie met nieuw gebleken feiten en/of omstandigheden ertoe zal leiden dat bij de huurder een noodsituatie ontstaat. De brief van de minister, inclusief de bijlagen, bieden aanknopingspunten voor het standpunt dat de corona crisis als een nieuw gebleken feit en/of omstandigheid die ertoe zal leiden dat bij de huurder een noodsituatie ontstaat, kan worden aangemerkt.

Als gevolg van een ontruiming zal een huurder zijn woning kwijtraken, waardoor hij dakloos dreigt te worden. Vaak verblijven mensen die als gevolg van een ontruiming dakloos zijn gedurende de dakloosheid wisselend bij meerdere kennissen en/of familieleden.

Zowel het wisselend verblijven bij verscheidene kennissen en familieleden als het verblijven in een opvang zijn momenteel nog minder wenselijk dan gebruikelijk. Hiermee wordt immers de kans op verspreiding van het corona virus vergroot. Ook zijn de opvangmogelijkheden voor daklozen als gevolg van het corona virus verder ingeperkt.

Ontbinding van de huurovereenkomst wegens huurachterstanden die zijn ontstaan tijdens de Coronacrisis

De brief van de overheid kan ook nog vele maanden na het eindigen van de Coronacrisis positieve gevolgen hebben voor huurders. Het is niet ondenkbaar dat veel huurders als gevolg van de corona crisis een huurachterstand zullen laten ontstaan. Als deze huurachterstand meer dan drie maanden huur bedraagt, kan de verhuurder de huurovereenkomst laten ontbinden. Dit is mogelijk tenzij indien de ontbinding van de huurovereenkomst en haar gevolgen, gezien de omstandigheden van het geval niet gerechtvaardigd is. Een ontbinding kan niet gerechtvaardigd zijn als er bijzondere omstandigheden aanwezig zijn.

Corona crisis als een bijzondere omstandigheid

Als een verhuurder op (relatief) korte tot ontbinding van een huurovereenkomst overgaat wegens een huurachterstand dan kan de huurder de corona crisis potentieel als een bijzondere omstandigheid aanvoeren. Daarbij is het wel van belang dat de achterstand voornamelijk is ontstaan tijdens en/of kort na de corona crisis. Wel wordt van een huurder verwacht dat hij/zij zich inspant zo snel mogelijk weer over inkomsten te beschikken door:

  • De door de overheid aangeboden noodvoorzieningen aan te wenden;
  • Zo snel mogelijk een uitkering aan te vragen; dan wel
  • Ander werk te vinden.

Heeft een huurder zich onvoldoende ingespannen om zoveel mogelijk inkomsten te genereren dan kan dit in zijn/haar nadeel uitpakken in een procedure bij de rechtbank.

Buitengerechtelijke incassokosten en Coronacrisis

Als een huurder de huur niet tijdig betaalt, dan is hij/zij meestal buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd aan de verhuurder. Deze kosten bedragen meestal 15% van de huurachterstand met een minimum van € 40,00. Veel verhuurders, althans hun branchevertegenwoordigers, hebben toegezegd geen buitengerechtelijke incassokosten in rekening te brengen over huurachterstanden die tijdens de Coronacrisis zijn ontstaan.

Noodwet: tijdelijke verlenging huurovereenkomsten mogelijk

Normaliter kunnen tijdelijke huurovereenkomsten voor huurwoningen niet voor bepaalde tijd worden verlengd. Als de verhuurder en huurder toch een verlenging voor bepaalde tijd overeenkomen, dan wordt de huurovereenkomst van rechtswege omgezet naar een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Hierdoor wordt het voor de verhuurder zeer moeilijk om alsnog de huurovereenkomst te beëindigen. Partijen kunnen niet van deze regel van afwijken.

Voorstaande regel levert tijdens de corona crisis grote problemen op. Veel tijdelijke huurovereenkomsten lopen op hun einde. Verhuurders willen deze huurovereenkomsten niet verlengen, omdat daarmee een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd tot stand zal komen.

De overheid, verschillende belangenorganisaties en brancheverenigingen achten het niet wenselijk dat huurders tijdens de corona crisis op straat komen te staan. Ook achten zij het niet wenselijk dat huurders op dit moment hun aandacht moeten vestigen op het vinden van een nieuwe woning, waardoor zij bijvoorbeeld woningen zouden moeten bezichtigen. Het is nog minder wenselijk als huurders op straat komen te staan.

Noodwet vanwege Corona voor huurovereenkomsten

Daarom heeft de overheid aangekondigd dat op korte termijn een noodwet tot stand zal komen. Hierdoor kunnen huurovereenkomsten voor bepaalde tijd tijdens de corona crisis voor bepaalde tijd worden verlengd. Hiermee wordt dus voorkomen dat een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd tot stand komt.

Let op! Als de huurovereenkomst al verlengd is voordat de nieuwe noodwet tot stand is gekomen, dan geldt voornoemde uitzondering niet. In dat geval is (van rechtswege) een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd tot stand gekomen.

Conclusie: bescherming huurders door maatregelen

De overheid heeft, na overleg met verscheidene brancheverenigingen en belangenorganisaties, verscheidene maatregelen aangekondigd. Hiermee is beoogd om huurders gedurende deze zeer uitzonderlijke situatie te beschermen door (zoveel mogelijk) te voorkomen dat zij hun huurwoning moeten verlaten.

Advocaat huurecht in Amsterdam bij conflict met uw verhuurder tijdens Corona-crisis advocaat amsterdamAdvocaat huurecht in Amsterdam bij conflict met uw verhuurder tijdens Corona-crisis

Bent u door de corona crisis in een conflict met uw verhuurder terechtgekomen? Bijvoorbeeld omdat u een huurachterstand heeft laten ontstaan? Of omdat uw tijdelijke huurovereenkomst afloopt? Neem dan vrijblijvend contact op met een van onze huurrecht specialisten in Amsterdam.

 

1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars (1 votes, average: 5,00 out of 5)
Loading...
Call Now Button
error: copyright WS Advocaten Amsterdam
advocaat amsterdam