Bij het beëindigen van de huurovereenkomst tussen de verhuurder en de hoofdhuurder, vervalt ook de huurovereenkomst tussen de onderhuurder en de hoofdhuurder. In dit artikel zal onze huurspecialist in Amsterdam, advocaat mr. Mike van Eck, uiteenzetten wanneer een onderhuurder bij ontruiming wél in de huurwoning kan blijven wonen.
Belangrijke omstandigheden bij eindigen van de huur tussen de verhuurder en de hoofdhuurder
Of een onderhuurder in de woning kan blijven wonen, is afhankelijk van verschillende omstandigheden. Daarbij spelen onder andere de volgende omstandigheden een rol:
- Heeft de onderhuurder zijn/haar hoofdverblijf in de huurwoning?
- Huurt de onderhuurder een zelfstandige of onzelfstandige woonruimte?
- Wat is de reden van het eindigen van de huur tussen de verhuurder en de hoofdhuurder?
Of de woning rechtsgeldig of illegaal aan de onderhuurder is onderverhuurd, speelt in beginsel geen rol bij de vraag of de onderhuurder in de woning kan blijven wonen.
Onderhuur en zelfstandige woonruimte (woning of appartement)
Een zelfstandige woonruimte is een woning met een eigen opgang (afsluitbare voordeur), keuken en bad/douche. Daarnaast moet de opgang aansluiten op de weg of een gemeenschappelijk trappenhuis.
Huurt een onderhuurder een zelfstandige woonruimte? En heeft de onderhuurder zijn/haar hoofdverblijf in deze woning? Dan kan de onderhuurder de bewoning van de huurwoning voortzetten. Zelfs als de hoofdhuurder de huurwoning illegaal aan de onderhuurder heeft onderverhuurd.
De advocaat van de verhuurder kan vervolgens binnen 6 maanden een procedure bij de rechtbank starten om de onderhuurder alsnog uit de woning te zetten. De rechter zal de huurovereenkomst alleen laten eindigen als sprake is van een van onderstaande situaties.
De onderhuurder beschikt over onvoldoende financiële middelen om de huur te kunnen (blijven) voldoen.
De advocaat van de verhuurder moet aannemelijk maken dat de onderhuurder over onvoldoende financiële middelen beschikt om de huur te kunnen (blijven) betalen. Als de onderhuurder al een huurachterstand heeft dan kan dat een belangrijke aanwijzing zijn. Deze situatie zal zich niet vaak voordoen bij sociale huurwoningen, omdat een huurder meestal al met een bijstandsuitkering in combinatie met huurtoeslag over voldoende financiële middelen zal beschikken om de lopende huur te kunnen blijven betalen.
De onderhuur is aangegaan met de intentie om de onderhuur feitelijk de positie van hoofdhuurder te verschaffen.
Deze situatie zal zich voornamelijk voordoen als de hoofdhuurder zelf de huur met de verhuurder opzegt. Bij de vraag of de verhuurder de intentie heeft gehad om de onderhuurder feitelijk de positie te verschaffen van hoofdhuurder, speelt de tijd die verstreken is tussen het tot stand komen van de onderhuur en het eindigen van de hoofdhuur een belangrijke rol. Hoe korter deze termijn is, hoe eerder wordt aangenomen dat de onderhuur is aangegaan om de onderhuurder feitelijk in de positie van hoofdhuurder te brengen.
Op basis van alle omstandigheden van het geval kan het redelijkerwijs niet worden verwacht van de verhuurder dat hij/zij de huur laat voortduren.
Hierbij kan worden gedacht aan omstandigheden die ertoe leiden dat het niet redelijk en billijk is als de huur zou voortduren. Dit kan zich bijvoorbeeld voordoen als de verhuurder financieel nadeel lijdt als gevolg van de situatie. Of als de gehuurde woning specifiek bedoeld is voor senioren, terwijl de onderhuurder pas 35 jaar oud is.
Om een sociale huurwoning te kunnen huren, dient een huurder over een huisvestingsvergunning te kunnen beschikken. Voor het verkrijgen van een huisvestingsvergunning geldt een inkomensgrens. Is het inkomen van de huurder te hoog, dan komt hij/zij niet in aanmerking voor een huisvestingsvergunning.
Deze eis geldt ook in het geval dat jij de huur wil voortzetten, nadat de hoofdhuurder niet langer huurder is. Ook in dat geval moet jij over een huisvestingsvergunning kunnen beschikken. Kom je niet in aanmerking voor een huisvestingsvergunning, dan kan de verhuurder de huur laten beëindigen door de rechter. kan eisen.
Onzelfstandige woonruimte
Een onzelfstandige woning is een woning die niet zelfstandig is. Een huurder van een onzelfstandige woonruimte dient, meestal, gebruik te maken van voorzieningen die niet binnen de eigen woomruimte (kamer) liggen. Bijvoorbeeld een gemeenschappelijke keuken of een gemeenschappelijke badkamer.
Als een huurder een onzelfstandige woning huurt, kan hij/zij geen aanspraak maken op voortzetting van de huur. Afhankelijk van de reden waarom de hoofdhuurder eindigt kan de onderhuurder wel recht hebben op een schadevergoeding.
De verhuurder heeft de huur opgezegd
Als de verhuurder de huur met de huurder opzegt dan eindigt de onderhuur ook automatisch op de dag dat de hoofdhuur eindigt. De hoofdhuurder zal vaak niet zomaar instemmen met beëindiging van de huurovereenkomst.
De advocaat van de verhuurder zal aan de rechter moeten vragen om de huur te laten eindigen in het geval de hoofdhuurder niet instemt met opzegging van de huur. De rechter zal een belangafweging maken tussen de belangen van de verhuurder om de huur op te zeggen en het belang van de huurder en eventuele onderhuurder bij voortzetting van de huur.
De hoofdhuurder heeft de verplichting om de belangen van de onderhuurder voldoende te behartigen. Bijvoorbeeld door niet zomaar in te stemmen met de opzegging of door de onderhuurder te betrekken bij de procedure bij de rechtbank. Doet de hoofdhuurder onvoldoende om de belangen van de onderhuurder te behartigen dan moet hij/zij mogelijk een schadevergoeding aan de onderhuurder betalen.
Andere redenen voor het eindigen (ontbinding of opzegging door de hoofdhuurder)
Eindigt de hoofdhuur, wegens ontbinding of doordat de hoofdhuurder de huur zelf heeft opgezegd, dan eindigt de onderhuurovereenkomst niet automatisch. In deze situaties loopt de huurovereenkomst tussen de onderhuurder en de hoofdhuurder gewoon door. Dit heeft in de praktijk weinig effect. De hoofdhuurder kan namelijk het feitelijk gebruik van de onderverhuurde woonruimte niet meer aan de huurder verschaffen. Hierdoor moet de onderhuurder de woonruimte alsnog verlaten.
De hoofdhuurder heeft de verplichting om een woonruimte aan de onderhuurder beschikbaar te stellen. Doordat hij hiertoe niet langer in staat is, levert hij een wanprestatie jegens de onderhuurder. Daardoor kan de onderhuurder een schadevergoeding eisen van de hoofdhuurder.
Contact met advocaat in Amsterdam over huur en onderverhuur
Of een onderhuurder de huurovereenkomst kan voortzetten als de hoofdhuur eindigt, is dus sterk afhankelijk van de omstandigheden van het geval. Ben je onderhuurder? En dreig je uit de woning te worden gezet? Neem dan contact op met een van onze advocaten huurrecht in Amsterdam.
Of ben je juist een verhuurder en wil je dat de onderhuurder uit de woning vertrekt? Ook dan kunnen de huurrecht specialisten van WS Advocaten in Amsterdam je bijstaan.