Huurverlaging door COVID-19?

Mike
Huurverlaging corona door COVID-19? advocaat Amsterdam

Heeft een huurder recht op korting danwel huurverlaging wegens de coronacrisis? In de voorbije maanden zijn er vele artikelen verschenen over de gevolgen van de coronacrisis op huurovereenkomsten. Een belangrijke vraag was: zijn huurders verplicht om huur te betalen tijdens de coronacrisis of hebben zij recht op korting op de huur danwel huurverlaging. In veel van deze artikelen was de conclusie dat het antwoord op deze vraag zeer onzeker was, totdat de rechtspraak zich over dit vraagstuk heeft gebogen. De eerste horde is genomen. Rechtbank Noord-Nederland heeft op 27 mei 2020 geoordeeld dat de coronacrisis mogelijk als een gebrek (in de zin van artikel 7:402 BW) kan worden gekwalificeerd, waardoor huurders recht kunnen hebben op (volledige) huurkorting. In dit artikel zal advocaat mr. van Eck, huurspecialist in Amsterdam, ingaan op deze uitspraak. Daarna zal hij toelichten welke gevolgen dit heeft voor andere huurders.

Huurverlaging Horeca tijdens corona

Bij de procedure waren de volgende partijen betrokken:

  • Inbev: een wereldwijd operende bierbrouwer die in 2019 een resultaat behaalde van € 19,1 miljard;
  • Sigismund: een vastgoedbelegger die behoort tot een groep die 442 onroerende zaken bezit.

Inbev huurt een bedrijfsruimte van Sigismund welke zij onderverhuurt aan een exploitant van een café. Deze onderhuurder is tevens afnemer van de door Inbev geproduceerde bieren. De bedrijfsruimte is gelegen in de provincie Drenthe. De huurprijs bedraagt maandelijks € 1.761,97. In het huurcontract is bepaald dat het gehuurde enkel is bestemd om te worden gebruikt als cafébedrijf.

In verband met de coronacrisis heeft de provicincie Drenthe de Noodverordening COVID-19 vastgesteld. Daarin is bepaald dat het verboden is om eet- en drinkgelegenheden (ander dan in het kader van een afhaalfunctie) open te houden.

Inbev heeft in eerste instantie, op 25 maart 2020, medegedeeld aan haar verhuurders, waaronder Sigismund, dat zij haar onderhuurders uitstel had verleend voor het betalen van de huur penningen over de maan april. Dientengevolge zou Inbev zelf ook haar betalingsverplichtingen jegens haar verhuurders opschorten. Sigismund stemde niet in met de opschorting.

Daarna hebben (de advocaten van) partijen verschillende brieven en e-mails gewisseld. Uiteindelijk heeft Inbev het volgende voorstel gedaan aan Sigismund:

  • Inbev betaalt 66% van de huur penningen over de maanden april en mei aan Sigismund, waarna Sigismund het restant kwijt schelt;
  • De onderhuurder betaalt 33% van de huur penningen over de maanden april en mei aan Inbev, waarna Inbev het restant kwijt schelt.

Hierdoor zou ieder van de partijen 33% van de huur penningen dragen. Inbev had dit voorstel ook aan haar overige verhuurders gedaan.

Huurachterstand door corona

Sigimund heeft gevorderd dat Inbev veroordeeld zou worden tot het betalen van de huurachterstanden over de maanden april en mei 2020, te verhogen met wettelijke handelsrente. Aangezien zij ervan uitging dat de sluiting van de horeca tot september zou voortduren heeft zij ook gevorderd dat Inbev veroordeeld zou worden tot het betalen van de huurpenningen over de maanden juni tot en met augustus.

Inbev voerde verweer. Daarbij voerde zij onder andere de volgende verweren aan:

  • Dit geschil leent zich niet voor een kort geding. Bovendien is geen sprake van spoedeisendheid.
  • Er bestaat een recht op huurprijsvermindering aangezien sprake is van een gebrek.
  • Er is sprake van onvoorziene omstandigheden, waardoor recht op huurprijsvermindering bestaat.

Rechter: huurder cafébedrijf heeft mogelijk recht op huurverlaging

De voorzieningenrechter overwoog in het vonnis dat de huurder mogelijk recht heeft op huurverlaging. Hiertoe is het volgende van belang.

Het staat vast dat het gehuurde uitsluitend is bestemd voor het gebruik als cafébedrijf. Als gevolg van een overheidsmaatregel moeten horecabedrijven voorlopig gesloten blijven. Hierdoor missen Inbev, en haar onderhuurder, het huurgenot dat zij mochten verwachten. 

Huurverlaging met terugwerkende kracht

Naar het voorlopig oordeel van de rechter leidt dit ertoe dat sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW, waardoor de huurder in beginsel aanspraak kan maken op huurverlaging (met terugwerkende kracht). Dit oordeel baseert de voorzieningenrechter op de wetsgeschiedenis. In de wetsgeschiedenis is het volgende bepaald:

“De vraag van de Commissie of het onderhavige artikel ook van toepassing is indien een (onvoorziene)overheidsmaatregel het gebruik van de zaak verhindert, moet bevestigend worden beantwoord. Er is dan immers sprake van een gebrek in de zin van artikel 204, dat het genot dat de huurder mocht verwachten geheel onmogelijk maakt.” 

Naar aanleiding van voorstaande overwegingen oordeelde de voorzieningenrechter dat het onvoldoende aannemelijk is dat de bodemrechter het beroep van Inbev op huurverlaging zal afwijzen. Hierdoor kon de voorzieningenrechter de vorderingen van Sigismund – tot betalen van de volledige ‘achterstallige’ en toekomstige huurpenningen- niet toewijzen. Er is immers een kans dat Inbev recht heeft op huurverlaging van 1/3e dan wel van een grotere huurprijsvermindering.

Nu Inbev echter zelf heeft ingestemd met het betalen van 2/3e van de huur, heeft de voorzieningenrechter Inbev veroordeeld tot het betalen van 2/3e van de huurpenningen.

Aangezien Inbev reeds huurverlaging toekwam in verband met het ‘gebrek’ heeft de voorzieningenrechter zich slechts summier gebogen over de vraag of de huurder op grond van onvoorziene omstandigheden recht heeft op huurverlaging. De voorzieningenrechter overwoog hierover het volgende:

Coronacrisis is voor huurders een onvoorziene omstandigheid

“De voorzieningenrechter komt niet toe aan de vraag of de Inbev ook aanspraak kan maken op verlaging van de huurprijs wegens onvoorziene omstandigheden, wat een weging vergt van al le omstandigheden van het geval. Zij volstaat met de constatering dat het in de rede ligt om het Coronacrisis te kwalificeren als een onvoorziene omstandigheid in de zin van artikel 6:258 BW omdat partijen een dergelijke ingrijpende situatie bij het sluiten van de overeenkomst in het algemeen niet voor ogen zullen hebben gehad en niet in hun overeenkomst zullen hebbenverdisconteerd.”

Wat betekent dit voor andere verhuurders?

Het vonnis van de voorzieningenrechter kan grote gevolgen hebben voor huurders en verhuurders. Uit de overwegingen van de rechter volgt namelijk dat de gevolgen van de coronacrisis kwalificeren als een gebrek, waardoor een huurder recht heeft op (volledige) huurverlaging. Daarbij dienen wel een aantal kanttekeningen te worden gemaakt:

  • Dit betreft slechts een uitspraak van één rechter. Andere rechters zouden tot een ander oordeel kunnen komen.
  • Sigismund kan nog in hoger beroep gaan, waardoor het gerechtshof tot een ander oordeel zou kunnen komen. 
  • Het betreft slechts een voorlopig oordeel. Een uitspraak in een reguliere procedure (anders dan een kort geding) zou meer houvast bieden. Een rechter in een kort geding oordeelt slechts of voldoende aannemelijk is of een rechter in een bodemprocedure tot een bepaald oordeel zal komen. 

Bedrijfsruimten die als gevolg van een noodmaatregel de deuren tijdelijk (volledig) hebben moeten sluiten

Daarnaast is van belang dat deze uitspraak specifiek ziet op bedrijfsruimten die als gevolg van een noodmaatregel de deuren tijdelijk (volledig) hebben moeten sluiten. Daarbij kunt u onder andere denken aan de volgende type ondernemingen:

  • Horecaondernemingen;
  • Kappers;
  • Sportscholen.

Het is niet volledig zeker of de overwegingen van deze uitspraak ook van toepassing zijn op ondernemingen die in (aanzienlijk) mindere mate gebruik hebben kunnen maken van de door hen gehuurde bedrijfsruimte. Bijvoorbeeld restaurants die afhaalmaaltijden zijn gaan aanbieden. Dat deze ondernemingen recht hebben op gedeeltelijke huurverlaging is echter wel aannemelijk. 

De uitspraak van rechtbank Noord-Nederland biedt echter weinig duidelijkheid voor ondernemingen die niet op grond van een noodverordening hun deuren hebben moeten sluiten, maar die hun deuren uit veiligheidsoverwegingen vrijwillig hebben gesloten. 

De uitspraak van de voorzieningenrechter biedt wel een belangrijk aanknopingspunt voor dergelijke ondernemingen. De rechter oordeelde namelijk dat het in de rede ligt om de coronacrisis als een onvoorziene omstandigheid (in de zin van artikel 6:258 BW) te kwalificeren. Indien sprake is van onvoorziene omstandigheden kan aanspraak worden gemaakt op huurverlaging. De rechter is echter slechts summier op dit vraagstuk ingegaan, waardoor uit haar overwegingen hieromtrent geen harde conclusies kunnen worden getrokken. 

Contact met advocaat huurrecht Amsterdam over huurverlaging en onvoorziene omstandigheden

Zoekt u betrokkenheid en een direct, persoonlijk contact met een ervaren specialist huurrrecht in Amsterdam? Bel onze gespecialiseerde advocaat huurrecht voor vragen en juridisch adviesober huur en huurverlaging.

Call Now Button
error: copyright WS Advocaten Amsterdam
advocaat amsterdam