Huurverlaging voor ondernemers (horeca, winkels, etc.) in Amsterdam wegens corona

Mike
Huurverlaging voor ondernemers (horeca, winkels, etc.) in Amsterdam wegens corona advocaat jurist kantonrechter

Over de mogelijkheid om huurverlaging te krijgen als huurder van een bedrijfsruimte (horeca, winkel etc.) in Amsterdam heb ik in het recente verleden als advocaat en specialist huurrecht meerdere artikelen op onze website geplaatst. Inmiddels zijn we enkele maanden en enkele tientallen uitspraken verder. Reden waarom ik een dit vervolgartikel plaats. In dit artikel zal ik de lijn die in de (Amsterdamse) rechtspraak is ontstaan, bespreken. Daarbij zal ik specifiek ingaan op uitspraken van de gerechtelijke instanties te Amsterdam en omgeving.

Samenvatting van eerdere artikelen over huurverlaging voor ondernemers (horeca, winkels, etc.) in Amsterdam wegens corona

In mijn vorige artikelen lichtte ik toe dat het voor huurders van bedrijfsruimten mogelijk is om met succes huurverlaging te eisen van hun verhuurders. Daarbij concludeerde ik als advocaat dat deze mogelijkheid met name bestond voor ondernemingen die hun deuren hebben moeten sluiten op last van de overheid. Daarnaast schreef ik dat er aanwijzingen waren dat ook advocaten van huurders van bedrijfsruimten die hun deuren niet verplicht hebben moeten sluiten mogelijk met succes aansprak konden maken op huurverlaging. Destijds werd veelal een huurkorting van 50% toegekend. Was sprake van onderverhuur? Dan kon dit ertoe leiden dat de (onderhuurder) slechts 33% van de oorspronkelijke huurprijs diende te betalen. 

Huurverlaging tijdens coronacrisis te Amsterdam

Inmiddels zijn we ruim vijf maanden, vele uitspraken en een nieuwe lockdown verder. Daarom is het nu tijd om een nieuwe blik te werpen op dit onderwerp. 

In de voorbije maanden hebben de rechtbank Amsterdam en het hof te Amsterdam meerdere uitspraken gedaan over huurverlaging in verband met de coronacrisis. Uit deze uitspraken blijkt dat huurders van bedrijfsruimten in Amsterdam hoogstwaarschijnlijk met succes een aanzienlijke huurkorting kunnen verkrijgen. Daarbij bestaat wel een onderscheid tussen:

  • huurverlaging bij gedwongen sluiting op last van de overheid; &
  • huurverlaging als gevolg van de coronacrisis voor periodes waarin een onderneming haar deuren niet verplicht heeft moeten sluiten. 

Een deel van de ondernemingen, waaronder horeca en winkels, zullen in beide categorieën vallen. Deze ondernemingen hebben immers meermaals tijdelijk hun deuren moeten sluiten, terwijl zij ook in de tussenliggende periodes negatieve gevolgen van de coronacrisis hadden. 

Huurverlaging tijdens de (intelligente) lockdowns

Vanaf halverwege maart 2020 tot en met eind mei 2020 diende een deel van de Nederlandse ondernemingen hun deuren te sluiten op last van de overheid. Daarbij ging het in het bijzonder om horecaondernemingen, kappers en sportscholen.

Momenteel is sprake van een uitgebreidere lockdown, waardoor ook onder meer ‘niet-essentiële winkels’ hun deuren moesten sluiten op last van de overheid. Hierdoor kunnen deze ondernemingen geen, althans aanzienlijk minder, inkomsten genereren. 

Sinds het begin van de coronacrisis hebben de rechtbank en het gerechtshof te Amsterdam in totaal ongeveer 20 uitspraken gedaan met betrekking tot huurverlaging als gevolg van de coronacrisis. 

 Uit deze uitspraken is het volgende af te leiden:

  • De coronacrisis kan worden aangemerkt als een onvoorziene omstandigheid (6:258 BW) en/of een gebrek (7:204 BW);
  • De rechters achten het aannemelijk dat huurders hierdoor in een bodemprocedure met succes aanspraak kunnen maken op een huurverlaging van 50% over de periodes waarin hun deuren hebben moeten sluiten;
  • Hierdoor mogen de huurders over voornoemde periode(s) 50% van de door hen te betalen huurpenningen opschorten;
  • Daarbij is wel van belang dat huurders ook een procedure bij de ‘reguliere rechtbank’ aanhangig maken om naast opschorting aanspraak te kunnen maken op ‘kwijtschelding’ van een deel van de huur.

Huurverlaging zonder gedwongen sluiting

Hetgeen ik in de vorige paragraaf besprek geldt enkel voor ondernemingen die hun deuren tijdelijk verplichten hebben moeten sluiten alsook slechts voor de periodes waarin zij hun deuren hebben moeten sluiten. 

De uitspraken met betrekking tot huurkorting op momenten dan ondernemingen hun deuren niet verplicht hebben moeten sluiten, zijn aanzienlijk beperkter. Toch blijkt uit verschillende uitspraken dat bedrijven ook voor deze periodes met succes aanspraak kunnen maken op huurverlaging. Huurverlaging voor deze periodes is in veel gevallen lager dan 50%. De rechtbank te Amsterdam heeft veelal een variabele huurverlaging toegepast, omdat de verwachting bestond dat de omzet geleidelijk weer zou toenemen vanaf juni 2020. 

Uit deze rechtspraak kan worden afgeleid dat een aantal omstandigheden een rol kunnen spelen bij de vraag of een huurder recht heeft op huurverlaging en, zo ja, op welk percentage. Zo spelen onder andere de volgende factoren een rol:

  • Het type onderneming. Zo hebben sommige ondernemingen juist een hogere omzet als gevolg van de coronacrisis. 
  • De locatie van de onderneming.
  • Het type klanten. Zo zijn sommige ondernemingen in sterke mate afhankelijk van toeristen.
  • De mate waarin de omzet is afgenomen ten opzichte van dezelfde periodes in voorgaande jaren.
  • Maatschappelijke en financiële van de huurder en de verhuurder.
  • De mate waarin de huurder omzetverlies heeft opgevangen of redelijkerwijs had kunnen opvangen.

Bodemprocedure

Tot op heden zijn er (bijna) alleen maar uitspraken in kort geding procedures. Uiteindelijk zullen ‘reguliere rechters’ en hogere rechtsprekende instanties op verzoek van de advocaten van de winkeliers moeten oordelen of en in welke mate huurders recht hebben op huurverlaging. Ik acht het aannemelijk dat ook deze rechters zullen oordelen dat huurders recht hebben op huurverlaging. Wel verwacht ik daarbij meer maatwerk. 

Bij kortgeding procedures vindt een snelle behandeling van de zaak plaats. Daarbij is minder ruimte voor maatwerk dan in bodemprocedures. In deze kortgedingprocedures is veelal beslist dat huurders 50% van de huurpenningen mogen opschorten.

In bodemprocedures kan een rechter de zaak uitgebreider behandelen. Dit stelt de rechter onder meer in staat om partijen te verplichten om nadere bewijsstukken aan te leveren. Hierdoor kunnen deze rechters uitgebreider kijken naar alle omstandigheden van het geval. Daardoor zal een rechter van geval tot geval beoordelen in welke mate een huurder recht heeft op huurverlaging. Dat zal in sommige gevallen ertoe leiden dat een hogere korting dan 50% wordt toegepast. In andere situaties zal dat ertoe kunnen leiden dat de korting lager uitvalt. Ook kan ik niet uitsluiten dat een rechter in bepaalde gevallen ervoor kan kiezen om in het geheel geen huurkorting te verstrekken aan de huurder.

Conclusie over huurververlaging

In Amsterdam lijkt het tot op heden relatief gemakkelijk voor huurders om met succes aanspraak te kunnen maken op uitstel van betaling van een deel van de betalingsverplichtingen.

Denkt u dat u mogelijk in aanmerking komt voor huurverlaging wegens corona? Neem dan vrijblijvend contact op met een van onze huurrecht specialisten. Zij kunnen u als advocaat adviseren en, indien nodig, bijstaan in een procedure tegen uw verhuurder in Amsterdam.

Call Now Button
error: copyright WS Advocaten Amsterdam
advocaat amsterdam