Advocaat huurovereenkomst voor bepaalde tijd

Advocaat huurovereenkomst voor bepaalde tijd AmsterdamAdvocaat huurcontract voor bepaalde tijd in Amsterdam

Onze advocaat huurrecht in Amsterdam licht toe wanneer een tijdelijke huurovereenkomst voor woonruimte mogelijk is en wat de gevolgen zijn van de Wet Doorstroming Huurmarkt. Een tijdelijke huurovereenkomst voor woonruimte voor een korte (overbruggings) periode waarna de huurder moet vertrekken, kan alleen in zeer specifieke gevallen worden gesloten. Onze advocaat huurrecht in Amsterdam licht dit toe. Uitgangspunt is dat een inbreuk op de dwingende huurbescherming volgens de parlementaire geschiedenis “zeer restrictief” moet worden opgevat en van “heel beperkte betekenis” is. Wat zijn de gevolgen van de Wet Doorstroming Huurmarkt voor tijdelijke huurcontracten?

Tijdelijk huurcontract uitzondering

Tijdelijke huurcontracten zijn (bij contracten van vóór 1 juli 2016) mogelijk bij:

  • Sloopwoningen,
  • Tussenhuur (als een huurder of eigenaar/bewoner aantoonbaar tijdelijk elders verblijft en daarna weer in de woning terugkeert, bijvoorbeeld bij werk in het buitenland, de zgn. ‘diplomatenclausule’),
  • Eenmalige voorafgaande verhuur (wanneer iemand een woning heeft gekocht of gehuurd om er pas over een tijdje te gaan wonen),
  • In afwachting van verkoop (voor maximaal vijf jaar),
  • Campuscontracten (studentenkamers voor de duur van de studieperiode) en
  • Leegstaande kantoorgebouwen.

Voorwaarden tijdelijk huurcontract

Buiten deze gevallen is huur voor bepaalde tijd (volgens ‘oud’ recht) niet toegestaan. Als een dergelijk contract is gesloten vóór 1 juli 2016, bijvoorbeeld voor tussenhuur, moe(s)t het aan bepaalde voorwaarden voldoen, o.a.:

  • De woning moet na verloop van de bepaalde tijd weer beschikbaar zijn voor de verhuurder;
  • De verhuurder moet vóór de zittende huurder de verhuurder in de woning hebben gewoond;
  • De verhuurder moet een belang hebben om de woning na de overeengekomen huurtermijn weer te bewonen.

Op deze manier voldoet de verhuurder aan het wettelijke vereiste van ‘dringend eigen gebruik’ (art. 7:274 lid 2b BW).

Toetsen huurcontract bepaalde tijd

Een voorbeeld van hoe de rechter een contract voor bepaalde tijd werd getoetst, vindt men in ECLI:NL:RBHAA:2011:BP8530, Rechtbank Haarlem d.d. 17-03-2011. Daarin overwoog de rechter:

“De huurovereenkomst bevat een aantal bijzondere bepalingen, vermeld in artikel 10 tezamen en in onderling verband aan te duiden als de “diplomatenclausule”. (…) Als erkend staat vast dat [gedaagde] zich bij het sluiten van de huurovereenkomst zeer bewust was van het feit dat de woning werd verhuurd omdat [eiser] tijdelijk door zijn werkgever naar het buitenland werd uitgezonden. (…) Primair, althans zo leest de kantonrechter de dagvaarding maar, heeft [eiser] zijn vordering gebaseerd op de in artikel 7:274 lid 1 sub b jo lid 2 BW bedoelde opzeggingsgrond. Naar het oordeel van de kantonrechter moet de vordering op die grondslag worden toegewezen. Zoals hiervoor is overwogen, wordt de geldende, verlengde huurovereenkomst aangemerkt als een huurovereenkomst voor bepaalde tijd tot 1 mei 2011. Vaststaat dat in de oorspronkelijke huurovereenkomst uitdrukkelijk is bedongen dat [gedaagde] de woning na afloop van de overeengekomen termijn moet ontruimen en dat [eiser] de vorige bewoner van de woning was. Voldoende aannemelijk is dat [eiser] de woning na afloop van de huur weer zelf wil betrekken. Daarmee is aan de criteria van genoemd artikel voldaan. Voldoende aannemelijk is ook dat [eiser] belang heeft bij het einde van de huurovereenkomst per 1 mei 2011′. 

Wet Doorstroming Huurmarkt

Met ingang van 1 juli 2016 is de Wet Doorstroming Huurmarkt in werking getreden. Deze wet verruimt de mogelijkheden voor tijdelijke huur aanzienlijk. De Wet doorstroming huurmarkt is van toepassing op tijdelijke huurovereenkomsten die zijn gesloten na 1 juli 2016. Voor lopende huurovereenkomsten blijft de bovenstaande regelgeving gelden, die inhoudt dat tijdelijke (ver)huur van woonruimte slechts zeer beperkt mogelijk is.

Per 1 juli 2016 verruimt de Wet Doorstroming Huurmarkt de mogelijkheden voor tijdelijke huur. Die wet regelt onder meer dat met ingang van 1 juli 2016:

  • huur van niet-zelfstandige woonruimte voor de duur van maximaal vijf jaar mogelijk is;
  • huur van zelfstandige woonruimte voor de duur van maximaal twee jaar mogelijk is;
  • bij toepassing van de zogenaamde diplomatenclausule meerdere tussenhuurovereenkomsten met verschillende tussenhuurders achter elkaar mogen worden gesloten en ook een met een tussenhuurder overeengekomen termijn voor ontruiming tussentijds in overleg verlengd worden.
  • tijdelijke verhuur voor verscheidene specifieke doelgroepen mogelijk is. Daarbij gaat het om bijvoorbeeld studenten, promovendi, jongeren en grote gezinnen.

Bij de tijdelijke huur voor de duur van respectievelijk twee en vijf jaar van onderscheidenlijk zelfstandige en niet-zelfstandige woonruimte eindigt de huur op de einddatum van de overeengekomen huur zonder dat opzegging is vereist. Wel dient de verhuurder maximaal drie en minimaal één maand voor het einde van de verhuur de huurder schriftelijk te melden:

  • dat de tijdelijke huurovereenkomst per de overeengekomen datum eindigt
  • en niet wordt omgezet in een reguliere huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.

Schending van die verplichting brengt met zich de huurovereenkomst wordt geacht voor onbepaalde tijd te zijn met als gevolg dat de huur slechts kan beëindigd worden door de opzegging.

Ook verlenging van een tijdelijke verhuur aan dezelfde tijdelijke huurder zal in bepaalde gevallen tot gevolg hebben dat de huurovereenkomst wordt geacht voor onbepaalde tijd te zijn met als gevolg dat de huur slechts kan beëindigd worden door opzegging.

Tussentijdse opzegging van een tijdelijke huurovereenkomst door de huurder is mogelijk en door de verhuurder niet.

Advocaat huurcontract voor bepaalde tijd in Amsterdam centrumNeem voor meer informatie en juridisch advies over tijdelijke huurovereenkomsten (huurcontracten) contact op met onze gespecialiseerde advocaat huurrecht in Amsterdam centrum

Call Now Button
error: copyright WS Advocaten Amsterdam
advocaat amsterdam