Hoe kan een verhuurder een huurcontract opzeggen wegens dringend eigen gebruik?

Mike

Opzegging huurcontract door de verhuurder bij dringend eigen gebruik

Opzeggen huurcontract door  verhuurder bij dringend eigen gebruik advocaat Amsterdam

Hoe kan een verhuurder een huurovereenkomst in Amsterdam opzeggen als hij de huurwoning zelf nodig heeft voor eigen dringend gebruik? Onze advocaat huurecht in Amsterdam geeft verhuurden en huurder advies over het eindigen en stopzetten van een huurcontract. Verhuurt u een huurwoning voor onbepaalde tijd? En wilt u het huis of appartement zelf voor andere doeleinden gaan gebruiken? Dan kunt u de huurovereenkomst mogelijk opzeggen door een beroep op dringend eigen gebruik te doen. De huur overeenkomst eindigt alleen als de huurder instemt met de opzegging. Stemt de huurder niet in met de opzegging van de huurovereenkomst? Dan zult u een procedure bij de rechtbank moeten starten. De rechter zal toetsen of aan alle vereisten voor een opzegging op grond van dringend eigen gebruik is voldaan. Is dat het geval, dan kan de rechter bepalen dat de huurcontract op een specifieke datum eindigt. In het vervolg van dit artikel zal onze advocaat huurrecht in Amsterdam de vereisten voor een opzegging op grond van dringend eigen gebruik toelichten. 

In dit artikel komen de volgende onderwerpen aan de orde:

  • Wanneer kan een verhuurder de huurovereenkomst opzeggen?
  • Wanneer kan een verhuurder de huurovereenkomst op grond van dringend eigen gebruik opzeggen?
  • Wat is eigen gebruik?
  • Wat is dringend eigen gebruik?
  • Welke andere eisen gelden er bij dringend eigen gebruik?
  • Wanneer beëindigt een rechter de huurovereenkomst: wat is dan de belangenafweging?
  • Wat is een passende vervangende woonruimte?
  • Hoe hoog is de verhuiskostenvergoeding bij dringend eigen gebruik?
  • Schadevergoeding (en boete) bij geen daadwerkelijk dringend eigen gebruik.

Op welke manier kan een huurovereenkomst eindigen?

Een huurovereenkomst kan op verschillende manieren eindigen. Daarbij kunt u onder meer denken aan:

  • Opzegging door de huurder;
  • Ontbinding van de huurovereenkomst;
  • Opzegging door de verhuurder;
  • Opzegging door verloop van tijd;
  • Ontruiming in kort geding (spoed procedure).

In dit artikel gaat onze advocaat huurrecht in Amsterdam specifiek in op het eindigen van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd als gevolg van opzegging door de verhuurder. Wilt u meer informatie van onze huurrecht advocaat lezen over de andere wijzen waarop een huurovereenkomst kan eindigen? Lees dan het volgende artikel: Beeindiging door verhuurder….

Wanneer kan een verhuurder de huurovereenkomst opzeggen?

Voor het beëindigen van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd gelden andere regels dan voor het opzeggen van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. 

Is sprake van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd? Dan hoeft de huurovereenkomst niet opgezegd, maar slecht aangezegd (link artikel opzegging), te worden. Let op! Vaak wordt er ten onrechte van uitgegaan dat sprake is van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd. 

Een verhuurder van een onroerende zaak kan een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd slechts in uitzonderingsgevallen opzeggen. Deze uitzonderingsgevallen staan in de wet genoemd (artikel 7:274 BW). Een van deze opzeggingsgronden is dringend eigen gebruik. Deze opzeggingsgrond zal onze advocaat in het vervolg van dit artikel uitgebreid toelichten.

Wilt u meer weten over de andere opzeggingsgronden? Of wilt u weten aan welke vereisten een opzegging moet voldoen? Lees dan het volgende artikel van onze huurrecht specialist: Opzegging door verhuurder

Wanneer kan een verhuurder de huurovereenkomst op grond van dringend eigen gebruik opzeggen?

Een verhuurder die een huurovereenkomst wil opzeggen, dient de exacte reden voor de opzegging in zijn/haar opzeggingsbrief te vermelden. Een van de, in de wet genoemde, redenen voor het opzeggen van een huurovereenkomst is dringend eigen gebruik.

De term dringend eigen gebruik wordt in de wet voor veel verschillende situaties gehanteerd, waaronder:

  • Opzegging in verband met renovatie aan de huurwoning;
  • Opzegging, omdat de huurder niet meer tot een specifieke doelgroep behoort.

Voor de verschillende soorten van dringend eigen gebruik gelden verschillende regels. Om dit artikel te stroomlijnen, zal ik in dit artikel enkel de volgende uitleg van dringend eigen gebruik (in de zin van artikel 7:274 lid 1 sub c BW) hanteren: 

De verhuurder heeft de woning zelf nodig voor eigen gebruik bijvoorbeeld elders in Amsterdam.

Wat is eigen gebruik (in de zin van artikel 7:274 lid 1 sub c BW)?

Eigen gebruik betekent dat een verhuurder zelf weer over de verhuurde woning gaat beschikken. In de meeste gevallen zal de verhuurder het huurcontract opzeggen, omdat hij/ zij zelf in de woning moet/wil gaan wonen. In uitzonderingsgevallen kan sprake zijn van dringend eigen gebruik als niet de verhuurder zelf, maar iemand anders (een familielid buiten Amsterdam, een werknemer, etc.) in de woning gaat wonen. De verhuurder moet echter een eigen belang hebben bij de bewoning van de woning door een specifieke derde. Zo is bijvoorbeeld het enkele feit dat de dochter van de verhuurder een woning zoekt, onvoldoende om met succes een beroep te kunnen doen op dringend eigen gebruik.

Voorbeeld:

De moeder van Jannie woont in een huurwoning, zij is hulpbehoevend in verband met haar gezondheid. Jannie verzorgt haar moeder regelmatig. Jannie woont in Amsterdam, terwijl haar moeder, Mirna, in Rotterdam woont. Jannie moet meerdere keren per week tussen Amsterdam en Rotterdam reizen, terwijl zij ook een fulltime baan heeft.

Jannie heeft een woning in eigendom die zij momenteel verhuurt aan Pieter. Jannie wil dat haar moeder in deze woning gaat wonen, zodat zij minder ver moet reizen om haar moeder te verzorgen. Hierdoor heeft Jannie een eigenbelang bij het gebruik van deze woning door haar moeder. Jannie kan daardoor de huurovereenkomst opzeggen met een beroep op dringend eigen gebruik ondanks dat zij niet zelf in de woning zal gaan wonen. 

Let op! Een verhuurder kan de huurovereenkomst niet opzeggen als hij/zij de huurwoning wil verkopen. Een woning kan namelijk ook in verhuurde staat, meestal tegen een lagere verkoopprijs, worden verkocht.

Wat is dringend eigen gebruik?

Het eigen gebruik moet dringend zijn. Er moet een specifieke oorzaak zijn waardoor de verhuurder op (relatief) korte termijn zelf over de woning moet kunnen beschikken. 

Onder meer in de volgende situaties is sprake van dringendheid van het eigen gebruik:

  • Er bestaat een structurele wanverhouding tussen exploitatiekosten en huuropbrengsten. De verhuurder lijdt verlies en dit zal voort blijven duren als de huurovereenkomst niet eindigt. 
  • De verhuurder kan niet langer in zijn huidige woning blijven wonen, omdat
  • Zijn/haar huidige woning wordt verkocht;
  • Hij/zij een baan in een andere stad/ander dorp heeft gekregen;
  • De huidige woning niet langer geschikt is wegens een handicap.

Aan welke andere eisen moet de opzegging op grond van dringend eigen gebruik voldoen?

Heeft de verhuurder een eigen belang bij het gebruik van de woning? En is sprake van een (relatief) spoedeisende situatie? Dan is voldaan aan de vereisten voor dringend eigen gebruik. Dit betekent echter nog niet dat een rechter de huurovereenkomst zal beëindigen. Daartoe zal een rechter enkel overgaan indien ook aan de volgende eisen is voldaan:

  1. Het belang van de verhuurder bij het eindigen van de huur dient zwaarder te wegen dan het belang van de huurder bij voortzetting van de huur;
  2. Er moet passende vervangende woonruimte beschikbaar zijn voor de huurder.

Deze aanvullende eisen zal ik als huurrecht advocaat in het vervolg van dit artikel individueel nader toelichten.

Belangenafweging 

Voordat een rechter een huurovereenkomst op grond van dringend eigen gebruik zal beëindigen, zal hij de belangen van de partijen tegen elkaar moeten afwegen. Daarbij weegt de rechter de belangen van de verhuurder bij het eindigen van de huur af tegen de belangen van de (onder)huurder(s) bij het voortzetten van de huur.

In veel gevallen zal een huurder groot belang hebben bij de voortzetting van de huurovereenkomst. Als de huurovereenkomst eindigt, zal hij/zij immers een andere woning moeten betrekken. Daarnaast kunnen enkele bijkomende omstandigheden een rol spelen bij de belangenafweging:

  • In de nabijheid van de woning in Amsterdam zijn bijvoorbeeld bepaalde voorzieningen (bijvoorbeeld een school) aanwezig waarvan de huurder en zijn/haar medebewoners (bijvoorbeeld kinderen) gebruikmaken.
  • De huurder is aan de woning verknocht, omdat hij/zij al langdurig in de huurwoning woont.
  • De huurder verkeert in een (relatief) slechte gezondheid, waardoor niet van hem/haar mag worden verwacht dat hij/zij verhuist.

Het belang aan de zijde van de huurder is meestal bestaat voornamelijk uit de dringende reden die hij/zij heeft om over de eigen woning te kunnen beschikken, zoals:

  • De verhuurder lijdt verlies als de huurovereenkomst voortduurt;
  • De verhuurder dient wegens omstandigheden over een woning te beschikken.

Bij deze belangenafweging kunnen verschillende omstandigheden ook in het nadeel van de verhuurder uitvallen. Zo kan een rechter ten nadele van de verhuurder meewegen dat hij/zij de situatie waardoor de huur dient te worden opgezegd zelf heeft veroorzaakt. 

Wat is andere passende woonruimte? 

Daarnaast dient ook een andere passende woonruimte beschikbaar te zijn voor de huurder. Welke woningen passend zijn, hangt sterk af van de omstandigheden van het geval. 

Bij de beoordeling van de ‘passendheid’ van de andere woningen spelen de kenmerken van de huidige huurwoning slechts een beperkte rol. Er wordt voornamelijk naar de persoonlijke omstandigheden van de huurder gekeken. Zo is onder andere de financiële positie van de huurder van belang.  Als de huurder over een goed inkomen beschikt dan kan een aanmerkelijk duurdere huurwoning passend zijn. Soms kan zelfs een koopwoning passend zijn. 

Daarnaast speelt de binding van de huurder met de directe omgeving, bijvoorbeeld de binnenstad van Amsterdam een rol. Indien deze binding beperkt is, bijvoorbeeld als er geen schoolgaande kinderen zijn, dan zullen woningen buiten Amsterdam eerder passend zijn dan als de huurder wel een sterke binding met de stad Amsterdam heeft. 

Hoe hoog is de verhuiskostenvergoeding?

Als een verhuurder de huurovereenkomst opzegt op grond van dringend eigen gebruik, dan kan de rechter bepalen dat de verhuurder een verhuiskostenvergoeding moet betalen aan de huurder. Dit is een tegemoetkoming voor de verhuis- en herinrichtingskosten van de huurder. 

Of de rechter een verhuiskostenvergoeding zal vaststellen, hangt sterk af van de omstandigheden van het geval. Ook de hoogte van de verhuiskostenvergoeding kan sterk verschillen. Het is mogelijk dat een rechter aansluiting zoekt bij de (minimale) verhuiskostenvergoeding die van toepassing is bij opzegging wegens renovatie. De verhuiskostenvergoeding bij renovatie bedraagt minimaal € 6.095.

Schadevergoeding en boete als er geen dringend eigen gebruik is

Een verhuurder die de huur opzegt op grond van dringend eigen gebruik, dient daadwerkelijk de woning in gebruik te nemen. Blijkt achteraf dat dit nimmer de intentie van de verhuurder was, dan loopt de verhuurder het risico dat hij/zij een schadevergoeding aan de vertrokken huurder moet betalen.

Deze schadevergoeding zal onder andere bestaan uit de verhuis- en herinrichtingskosten. Indien de huurder als gevolg van het eindigen van de huur een hogere huur moet betalen, dan kan de huurder hiervoor eventueel ook een schadevergoeding eisen.

Conclusie over dringend eigen gebruik

Bij opzegging van de huur overeenkomst op grond van dringend eigen gebruik dient een verhuurder met veel factoren rekening te houden. De verhuurder moet onder meer:

  • De huurovereenkomst met inachtneming van de vereiste formaliteiten opzeggen;
  • Aantonen dat de verhuurder de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik;
  • Aannemelijk te maken dat zijn/haar belangen bij het eindigen van de huur zwaarder wegen dan de belangen van de huurder(s) bij voortzetting van de huur;
  • Aantonen dat andere passende woonruimte beschikbaar is.

Onze advocaten gespecialiseerd in huurrecht beschikken over ruime ervaring op het gebied van het huurrecht. Zij kunnen u als jurist bijstaan tijdens het volledige traject: van de opzeggingsbrief tot en met het einde van de gerechtelijke procedure. Verhuurt u een woning? En heeft u de woning dringend nodig voor eigen gebruik? Neem dan vrijblijvend contact op met een van de huurrechtspecialisten van WS Advocaten in Amsterdam. 

Call Now Button
error: copyright WS Advocaten Amsterdam
advocaat amsterdam