Huurders van vrije sector huurwoningen in Amsterdam betalen te hoge servicekosten

Mike
Huurders van vrije sector huurwoningen betalen vaak te hoge servicekosten advocaat Amsterdam

Veel huurders van vrije sector huurwoningen in Amsterdam betalen te hoge servicekosten. Advocaat gespecialiseerd in huurrecht mr. Mike van Eck in Amsterdam licht dit toe. Dit komt doordat tot voor kort veel onduidelijkheid bestond met betrekking tot servicekosten. Hierdoor betalen huurders vaak te hoge servicekosten. Sinds ongeveer een jaar is duidelijk dat voor servicekosten geldt dat het bedrag dat de huurder aan servicekosten betaalt (ongeveer) gelijk dient te zijn aan de kosten die de verhuurder voor het leveren van deze ‘aanvullende diensten’ maakt. In dit artikel van huurrecht specialist mr. Mike van Eck in Amsterdam komen de volgende onderwerpen aan bod:

  • Wat is kale huur? Welke posten vallen onder de kale huur?
  • Wat zijn servicekosten? 
  • Wanneer zijn servicekosten te hoog?
  • Jaarlijkse eindafrekening servicekosten: bijbetalen of teruggave?
  • Te hoge servicekosten: VvE-bijdrage

Wat is kale huur?

De huurprijs die een huurder betaalt, bestaat meestal uit kale huur en servicekosten. Voor het vervolg van dit artikel is het behulpzaam om een beter beeld te hebben van de posten die onder de kale huur vallen. 

De kale huur is het bedrag dat de huurder betaalt voor het recht om de woning van de verhuurder te mogen bewonen. Dit bedrag bestaat meestal uit winst en eigenaarslasten zoals:

  • Hypotheek;
  • Eigenaarsbelastingen; 
  • Onderhoudskosten (groot onderhoud).

Als een verhuurder winst wil behalen uit verhuur dan dient deze winst in principe volledig vanuit de kale huur te worden behaald. Daarnaast dient de kale huurprijs ertoe om de eigenaarslasten te dekken.

Wat zijn servicekosten?

Zoals ik in de vorige paragraaf schreef, bestaat de huurprijs meestal uit kale huur en servicekosten. De kale huur is een vergoeding voor het gebruik van de woning zelf. Vrijwel alle andere ‘aanvullende diensten’ die een verhuurder levert, vallen onder de servicekosten.

Daarbij kunt u bijvoorbeeld denken aan:

  • Nutsvoorzieningen, zoals gas, water en elektriciteit;
  • Televisie, telefonie en internet;
  • Het ter beschikking stellen van meubilair en stoffering;
  • VvE-kosten.

Wanneer zijn servicekosten in Amsterdam te hoog?

Tot enkele jaren geleden was onduidelijk welke bedragen een verhuurder in rekening mocht brengen voor de aanvullende diensten. Door de (slechte) formulering van de wet bestond het vermoeden dat partijen bij aanvang van de huurovereenkomst vrij waren om in onderling overleg de hoogte van de servicekosten vast te stellen. Dit zou betekenen dat de verhuurder winst zou kunnen maken op de servicekosten. 

In 2020 heeft de Hoge Raad geoordeeld dat dit vermoeden onjuist is. De Hoge Raad oordeelde dat voor de hoogte van de servicekosten bij vrije sector huurwoning dezelfde regels gelden als bij sociale huurwoningen. 

Dit betekent dat de servicekosten (ongeveer) gelijk te zijn aan de kosten die de verhuurder maakt om de aanvullende diensten te leveren. De verhuurder mag dus geen winst maken op het leveren van deze servicekosten. De winst dient volledig via de kale huur en niet via de servicekosten te worden behaald. 

Jaarlijkse eindafrekening servicekosten: bijbetalen of teruggave?

Het is niet altijd vooraf vast te stellen hoe hoog de onderliggende kosten van de servicekosten zullen zijn. Zo zal de omvang van de elektriciteitskosten afhankelijk zijn van het verbruik door de huurders. Hierdoor zullen de servicekosten vaak feitelijk een voorschot zijn. Ook als de huurovereenkomst de servicekosten niet expliciet als een voorschot aanmerkt. Dit voorschot moet na het einde van ieder jaar, of bij het eindigen van de huurovereenkomst, worden afgerekend. 

De verhuurder zal dus ieder jaar een eindafrekening moeten opstellen. In deze eindafrekening dient de verhuurder de hoogte van de onderliggende kosten van de ‘aanvullende diensten’ moeten berekenen. Op basis van deze berekening zal duidelijk worden of de huurder te veel of te weinig servicekosten heeft betaald. Zijn de onderliggende kosten hoger dan het voorschot servicekosten? Dan zal de huurder moeten bijbetalen. Waren de kosten lager dan het voorschot servicekosten? Dan zal de verhuurder een bedrag moeten terugbetalen aan de huurder.

Te hoge servicekosten: VvE-bijdrage

Er is daarnaast nog een andere reden waarom huurders vaak een te hoge vergoeding voor servicekosten betalen. Verhuurder berekenen namelijk regelmatig ten onrechte kosten door aan huurders. Berekent de verhuurder ten onrechte kosten door? Dan kan de huurder mogelijk, tot enkele jaren terug, een aanzienlijk bedrag terugvorderen. Een van deze kostenposten die verhuurders regelmatig ten onrechte (volledig) doorberekenen, is de VvE-bijdrage.

Met betrekking tot het doorberekenen van de VvE-bijdrage geldt het volgende. De verhuurder mag in principe enkel kosten doorberekenen voor zover deze direct zijn gerelateerd aan het gebruik van de woning. Daarbij kunt u bijvoorbeeld denken aan:

  • Stookkosten
  • Elektraverbruik van de gemeenschappelijke ruimten
  • Kosten verbonden aan de huismeester;
  • Schoonmaakkosten van gemeenschappelijke ruimten

Een verhuurder mag bijvoorbeeld de kosten van meerjarenonderhoud van het complex niet doorberekenen aan de huurder. Deze kosten houden niet direct verband met de bewoning van het appartement, maar dienen voornamelijk ter voorkoming van verval van het complex. Dat deze kosten voor rekening komen van de verhuurder is aannemelijk. Het gaat hierbij namelijk om groot onderhoud. Verhuurders dienen bij huizen immers ook de volledige kosten van groot en preventief onderhoud te dragen. 

Belangrijk. Met betrekking tot VvE-bijdragen is relatief weinig in de wet geregeld. Ook is de rechtspraak op dit punt beperkt. Dit betekent dat niet met volledige zekerheid kan worden gezegd welke kosten een verhuurder wél of niet bij een huurder in rekening mag brengen. 

Te hoge servicekosten: meubilering en stoffering

Bij de eindafrekening dient de verhuurder ook de aan de onderliggende kosten van het meubilair en de stoffering te berekenen. Hiervoor gelden de volgende regels:

  • Binnen vijf jaar (in sommige gevallen tien) na aanschaf van de goederen mag een verhuurder jaarlijks 20% van de aanschafprijs in rekening brengen bij de huurder.
  • Na deze eerste vijf jaar moet de verhuurder deze goederen opnieuw waarderen. Soms wordt als    gebruikt dat de goederen nog 60% van de aanschafwaarde vertonen. De verhuurder mag vervolgens jaarlijks 20% van de herwaarderingswaarde in rekening brengen.
  • Na opnieuw vijf jaar zal de verhuurder de goederen opnieuw moeten waarderen. In sommige  gevallen zal de restwaarde € 0,00 zijn.

In de praktijk brengen verhuurders in Amsterdam regelmatig (veel) te hoge servicekosten in rekening voor meubilering en stoffering. Vooral als een huurder de woning langdurig huurt. In dat geval zal bijvoorbeeld vaak geen herberekening van de waarde van de meubilering plaatsvinden, terwijl dit wel is verplicht. 

Wilt u meer weten over de servicekosten voor meubilering en stoffering? Lees dan het volgende artikel:

Procedure voor vrije sector huurwoningen indien geen eindafrekening plaatsvindt 

Vindt geen eindafrekening plaats? Of is de eindafrekening gebrekkig? Dan kunnen huurders van vrije sector huurwoningen zich met hulp van een advocaat tot de rechtbank in Amsterdam wenden. Zij kunnen in een dergelijke procedure eisen dat de verhuurder inzage biedt in de opbouw van de servicekosten en dat de verhuurder het teveel betaalde terugbetaalt. 

WS Advocaten & Mediators te Amsterdam: experts op het gebied van servicekosten

Denkt u dat de servicekosten die u betaalt aan uw verhuurder te hoog zijn? Neem dan snel contact op met een van onze advocaten gespecialiseerd in huurrecht. Zij beschikken over expertise op het gebied van servicekosten. Onze advocaten in Amsterdam kunnen u met raad en daad bijstaan bij uw geschil met uw verhuurder.  

Call Now Button
error: copyright WS Advocaten Amsterdam
advocaat amsterdam