Te hoge servicekosten voor huurders van huurwoningen in Amsterdam

Mike
Huurders van vrije sector huurwoningen betalen vaak te hoge servicekosten advocaat Amsterdam

In dit artikel van huurrecht specialist mr. Mike van Eck in Amsterdam komt de volgende vraag aan bod: huurt u een gemeubileerde en gestoffeerde vrije sector huurwoning? Dan is de kans groot dat u te veel servicekosten betaalt.

Huurders van vrije sector huurwoningen betalen vaak te hoge servicekosten voor meubilair en stoffering. Tot begin vorig jaar bestond veel onduidelijkheid over de servicekosten die een verhuurder in rekening mag brengen bij de huurder van een vrije sector huurwoning. Dankzij een uitspraak van de Hoge Raad uit 2020 is dit veranderd. In dit artikel zal ik als advocaat huurrecht toelichten welke bedragen een verhuurder in rekening mag brengen voor meubilair en stoffering. Daarbij zal ik als advocaat huurecht ook een praktijkvoorbeeld behandelen.

In dit artikel komen de volgende onderwerpen aan bod:

  • Welke servicekosten mag een verhuurder in rekening brengen bij de huurder?
  • Eindafrekening van de servicekosten voor meubilair en stoffering
  • Berekening van de servicekosten voor meubilering en stoffering

Welke servicekosten mag een verhuurder in rekening brengen bij de huurder?

De servicekosten die een verhuurder doorberekent aan de huurder dienen ‘in relatie te staan tot’ de kosten die de verhuurder maakt om deze aanvullende diensten (‘services’) te kunnen leveren. Dit betekent dat de verhuurder (vrijwel) geen winst mag maken op het leveren van deze aanvullende diensten. De servicekosten die de verhuurder doorberekent dienen (vrijwel) gelijk te zijn aan de daadwerkelijke kosten van deze aanvullende diensten.

Jaarlijks dient een eindafrekening van de servicekosten plaats te vinden. Heeft de huurder te veel aan servicekosten betaald? Dan moet de verhuurder het teveel betaalde aan de huurder terugbetalen. Heeft de huurder te weinig betaald? Dan moet de huurder bijbetalen.

Wilt u meer weten over servicekosten in het algemeen? Lees dan het volgende artikel:

Eindafrekening van de servicekosten voor meubilair en stoffering

Bij de eindafrekening dient een verhuurder ook de ‘daadwerkelijke’ kosten van de meubilering en servicekosten vast te stellen. In de praktijk zullen verhuurders deze kosten regelmatig buiten beschouwing laten. Enerzijds omdat deze ‘daadwerkelijke’ kosten niet altijd gemakkelijk te berekenen zijn. Anderzijds omdat de doorberekende servicekosten voor meubilair en stoffering regelmatig te hoog zijn, waardoor de verhuurder een bedrag aan de huurder zal moeten terugbetalen.

Berekening van de servicekosten voor meubilering en stoffering

De daadwerkelijke kosten van nutsvoorzieningen zullen meestal vrij gemakkelijk te berekenen zijn. Een verhuurder zal meestal een eindafrekening van de energie-/gasleverancier ontvangen. Hierdoor zal de verhuurder snel kunnen berekenen of deze kosten hoger of lager zijn dan de servicekosten. 

Bij meubilering en stoffering is het minder makkelijk om de ‘daadwerkelijke’ kosten te berekenen. Hiervoor dient de verhuurder in beginsel over aankoopbewijzen van de individuele goederen te beschikken. Deze verhuurder zal immers moeten kunnen aantonen wat de oorspronkelijke waarde van de meubilering en stoffering was. Kan de verhuurder aantonen wat de aanschafwaarde van de individuele goederen was? Dan kunnen de ‘daadwerkelijke’ kosten van het meubilair en de stoffering op de volgende wijze worden vastgesteld:

  • Gedurende de eerste vijf jaar (in sommige gevallen tien) na aanschaf van de goederen mag de verhuurder jaarlijks 20% van de aanschafprijs doorberekenen aan de huurder.
  • Na deze periode van vijf jaar moet de verhuurder de goederen herwaarderen. Hierbij wordt soms de volgende vuistregel gehanteerd: Na de eerste vijf jaar hebben de goederen nog 60% van de aanschafwaarde. De verhuurder mag vervolgens jaarlijks 20% van de restwaarde in rekening brengen bij de huurder.
  • Na deze tweede periode van vijf jaar zal de verhuurder de goederen opnieuw moeten herwaarderen. Dit kan ertoe leiden dat de restwaarde van een of meerdere goederen € 0,00 is.

Uit het voorstaande blijkt dus dat het voor een verhuurder niet gemakkelijk is om de ‘daadwerkelijke’ kosten van meubilair en stoffering te berekenen. Dit kan ertoe leiden dat de verhuurder bij de eindafrekening de meubilering en stoffering buiten beschouwing laat.

Procedure voor vrije sector huurwoningen indien geen eindafrekening plaatsvindt 

Het komt regelmatig voor dat een verhuurder geen eindafrekening uitvoert. Of dat de verhuurder de eindafrekening van meubilair en stoffering buiten beschouwing laat. In dergelijke gevallen kunnen huurders van vrije sector huurwoningen een procedure starten bij de rechtbank. In een dergelijke procedure kan een huurder eisen dat de verhuurder inzage biedt in de opbouw van de servicekosten en dat de verhuurder het te veel betaalde terugbetaalt.

Praktijkvoorbeeld van een advocaat: te hoge servicekosten

In verband met mijn geheimhoudingsplicht als advocaat zal ik belangrijke details, waaronder de namen van partijen, niet vermelden.

Recentelijk stond ik een client bij in een procedure, waarbij servicekosten voor meubilering en stoffering een belangrijke rol speelden. In deze zaak ging om het volgende:

  • Huurder huurde al meer dan tien jaar een woning van de verhuurder.
  • Deze huurder betaalde maandelijkse enkele honderden euro’s aan servicekosten. Een aanzienlijk deel van deze servicekosten bestond uit een vergoeding voor meubilair en stoffering.
  • De verhuurder had in de voorbije jaren meerdere eindafrekeningen opgesteld. Volgens de verhuurder zou huurder duizenden euro’s moeten bijbetalen. Bij deze eindafrekening had deze verhuurder de servicekosten voor meubilering en stoffering buiten beschouwing gelaten.
  • Daarnaast zou een aanzienlijke huurachterstand zijn ontstaan. 
  • De totale betalingsachterstand zou meer dan drie maanden huurachterstand bedragen. Hierdoor had deze verhuurder een procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst gestart. Daarnaast vorderde deze verhuurder betaling van de (vermeende) betalingsachterstand.

Namens cliënt voerde ik verweer tegen de ontbinding en de betaling van de vermeende betalingsachterstand. Namens cliënt heb ik het standpunt ingenomen dat de verhuurder de eindafrekeningen niet juist had uitgevoerd. Gezien de leeftijd van de meubilering en stoffering waren de in rekening gebrachte servicekosten veel te hoog. De rechter stelde mijn cliënt in het gelijk. Daardoor moest de verhuurder een aanzienlijk deel van de in de voorgaande jaren in rekening gebrachte servicekosten terugbetalen. Doordat er tegelijkertijd sprake was van een huurachterstand betekende dit onder de streep dat cliënt niets meer aan verhuurder hoefde te betalen. Reden waarom de rechter de vorderingen van de verhuurder afwees. Daarnaast heeft dit ertoe geleid dat de verhuurder de servicekosten met bijna € 100,00 per maand heeft moeten verlagen. 

Uit dit voorbeeld blijkt dat een procedure tot verlaging van de servicekosten ertoe kan leiden dat de verhuurder aan aanzienlijk bedrag moet terugbetalen. In sommige gevallen kan dit leiden tot een terugbetaling van duizenden euro’s. Daarnaast kan dit ertoe leiden dat u ook in de komende jaren een aanzienlijke korting op uw huurbetalingen krijgt. 

WS Advocaten & Mediators te Amsterdam: Experts op het gebied van servicekosten

Huurt u een woning in de vrije sector in Amsterdam en betaalt u servicekosten voor meubilair en/of stoffering? En weigert uw verhuurder een eindafrekening voor de servicekosten voor meubilair en stoffering uit te voeren? Neem dan snel contact op met een van onze advocaten huurrecht in Amsterdam. Onze huurrecht advocaten kunnen u met raad en daad bijstaan in uw geschil met uw verhuurder. Afhankelijk van de concrete omstandigheden van het geval kan dit ertoe leiden dat uw verhuurder honderden tot duizenden euro’s moet terugbetalen én dat uw huur (servicekosten) ook voor de toekomst aanzienlijk lager wordt.  

 

Call Now Button
advocaat amsterdam