Huurverplichting winkel, horeca en bedrijfsruimte tijdens Corona-virus

Mike

Huur bedrijven ondernemingen Corona crisis advocaat huurrecht specialist amsterdamHuurrechtelijke aspecten voor bedrijven in het licht van de Corona crisis

Onze advocaat gespecialiseerd in huurrecht in Amsterdam geeft juridisch advies aan ondernemers en bedrijven die problemen hebben met de huur van hun bedrijfsruimte als gevolg van de coronacrisis. Als gevolg van het wegvallen van de inkomsten kunnen veel ondernemingen hun huurverplichtingen niet langer voldoen.

Huurkorting en uitstel van betaling

Verschillende huurders, waaronder grote winkelketens, eisen (volledige) huurkorting of uitstel van betaling. Als gevolg van de corona crisis (COVID-19) hebben veel ondernemingen hun activiteiten al dan niet tijdelijk gestaakt. Bepaalde ondernemingen, bijvoorbeeld horeca gelegenheden en sportscholen, hebben hun deuren op last van de overheid zelfs moeten sluiten. In andere branches, in het bijzonder de detailhandel, hebben veel ondernemingen hun deuren ‘vrijwillig’ gesloten. Hierdoor vallen de inkomsten grotendeels weg.

Hebben huurders bedrijfsruimte recht op korting als gevolg van de crisis?

Daarnaast hebben huurders ook andere vragen. Mogen zij bijvoorbeeld de gehuurde bedrijfsruimte tijdelijk voor andere doeleinden gebruiken? En wat zijn de gevolgen als zij enkele maanden de huur niet kunnen voldoen?

In dit artikel geeft onze advocaat in Amsterdam gespecialiseerd in huurrecht een overzicht van de huurrechtelijke aspecten die in het licht van de Corona crisis extra aandacht nodig hebben. De volgende onderwerpen komen aan de orde:

  • De bijzondere aard van de Corona crisis (COVID-19);
  • Heeft een huurder recht op huurkorting?
  • Kan de verhuurder de huurovereenkomst ontbinden als betaling tijdelijk uitblijft?
  • Wat zijn de gevolgen als een huurder zijn exploitatieplicht niet nakomt?
  • Mag een huurder de bedrijfsruimte voor andere doeleinden gebruiken?

De bijzondere aard van de Corona crisis (COVID-19)

Voordat ik inhoudelijk inga op de huurrechtelijke aspecten, zal ik eerst een korte toelichting geven op de bijzondere aard van de Corona crisis. In de Nederlandse wet is, voornamelijk, rekening gehouden met situaties en omstandigheden die redelijkerwijs te voorzien waren door de wetgever. Voor onvoorziene omstandigheden zijn als vangnet wel enkele (relatief) open normen opgenomen in de wet.

Onvoorziene omstandigheden bij huurzaken

Dergelijke open normen zouden van toepassing kunnen zijn in de huidige situatie. Het nadeel van deze open normen, is dat zij veelal vaag zijn. Deze normen zijn pas duidelijk zodra rechters een specifieke situatie of omstandigheid aan een specifieke open norm heeft getoetst.

De laatste keer dat een wereldwijde epidemie plaatsvond, was in 1918-1919 (de Spaanse griep). Hierdoor is tot op heden niet getoetst of deze open normen toepasselijk zijn in het geval van een epidemie. Zodoende kan men pas meer zekerheid krijgen over de toepasbaarheid van deze open normen zodra rechters zich over dit vraagstuk hebben gebogen.

Heeft een huurder recht op huurkorting bij omzetdaling?

Uit onderzoek van branchevereniging INretail blijkt dat bij ongeveer 67% van de aan haar verbonden winkels de inkomsten met minstens 60% zijn gedaald. Desondanks lopen hun vaste lasten, waaronder de huurbetalingsverplichting, gewoon door. Verscheidene ondernemingen hebben aanspraak gemaakt op (volledige) huurkorting of op opschorting van hun betaling, maar hebben de huurders hier recht op?

Huurverlaging door een gebrek als gevolg van het coronavirus?

Een huurder kan soms aanspraak maken op huurkorting indien het gehuurde een gebrek vertoont. Is het feit dat het gehuurde niet kan worden gebruikt als gevolg van het corona virus aan te merken als een gebrek? En zo ja, kan dit gebrek leiden tot (volledige) huurprijsverlaging?

Uit de toepasselijke wetsartikelen valt het volgende af te leiden:

  • Er is sprake van een gebrek indien de zaak niet het genot kan verschaffen aan de huurder dat de huurder bij het aangaan van de overeenkomst mocht verwachten; en
  • Dit wordt veroorzaakt door een staat, eigenschap of omstandigheid die niet aan de huurder is toe te rekenen;
  • Als sprake is van een gebrek (dat niet is toe te rekenen aan de huurder) dan kan de huurder in het geval van vermindering van het huurgenot aanspraak maken op evenredige huurvermindering.

De zaak kan het genot niet meer verschaffen

Onder andere horecaondernemingen en sportscholen zijn op last van de overheid gesloten. Hierdoor kan het gehuurde hen niet het genot verschaffen dat zij mochten verwachten. Zij kunnen de bedrijfsruimte immers niet langer gebruiken. Zodoende wordt aan het eerste vereiste voldaan.

Economische crisis komt naar verkeersopvattingen vaak voor rekening en risico van de huurder

Toch betekent dit niet direct dat sprake is van een gebrek. Als de oorzaak van de vermindering van het huurgenot is toe te rekenen aan de huurders dan is geen sprake van een (juridisch) gebrek. Een huurder kan dan ook geen aanspraak maken op huurvermindering. De vermindering van het huurgenot is onder andere toe te rekenen aan een huurders als hij/zij deze vermindering zelf heeft veroorzaakt. Daarnaast kan de vermindering van het huurgenot op grond van verkeersopvattingen voor rekening komt voor de huurder. Zo zal het feit dat een bedrijfsruimte niet kan worden gebruikt als gevolg van de aanwezigheid van een ernstige storm op grond van verkeersopvattingen voor rekening van de huurder komen. En ook een economische crisis komt naar verkeersopvattingen voor rekening en risico van de huurder.

Gezien het voorstaande is het mijns insziens aannemelijk dat de sluiting van de bedrijfsruimte als gevolg van het Corona-virus naar verkeersopvattingen voor rekening komt voor de huurder, waardoor huurders waarschijnlijk geen aanspraak kunnen maken op huurverlaging.

Algemene Voorwaarden beschermen de verhuurder

Ook als de sluiting als gevolg van Corona als een gebrek zou kunnen worden aangemerkt dat voor rekening komt van de verhuurder, dan betekent dat niet direct dat een huurder aanspraak kan maken op huurprijsverlaging. Vaak krijgen verhuurders dankzij de inhoud van de huurovereenkomst of de algemene bepalingen extra bescherming.

Algemene bepalingen bepalen vaak wat wel en wat niet als een gebrek wordt aangemerkt. Daarnaast wordt ook bepaald welke gebreken voor rekening van de verhuurder én welke gebreken voor rekening van de huurder komen. Hierdoor komen huurders er vaak bekaaid van af en kunnen zij geen aanspraak maken op huurprijsvermindering. Dit geldt ook voor de meest toepaste algemene bepalingen: de ROZ-bepalingen.

Ontbinden huurcontract op grond van onvoorziene omstandigheden en artikel 6:258 BW

Een huurder kan mogelijk huurkorting verkrijgen door een beroep te doen op onvoorziene omstandigheden op grond van artikel 6:258 BW. Dit artikel bepaalt dat een rechter op vordering van een der partijen de gevolgen van de overeenkomst kan wijzigen en/of geheel of gedeeltelijk kan ontbinden op grond van onvoorziene omstandigheden. Dit is mogelijk indien:

  • Sprake is van een omstandigheid die niet (stilzwijgend) in de huurovereenkomst is verdisconteerd.
  • De onvoorziene omstandigheden van een zodanige aard zijn dat de wederpartij naar van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten.
  • De onvoorziene omstandigheden niet krachtens de aard van de overeenkomst of de in het verkeer geldende opvattingen voor rekening komen van degene die zich erop beroept.

De wijziging van de overeenkomst kan ook met terugwerkende kracht plaatsvinden. Dit betekent dat de overeenkomst ook voor het deel dat in het verleden ligt, kan worden gewijzigd.

Extreme gevallen bij tussentijdse ontbinding huurcontract

De rechter dient terughoudend om te gaan met zijn/haar bevoegdheid om de overeenkomst wegens onvoorziene omstandigheden te wijzigen. Een dergelijke eis dient slechts in extreme gevallen te worden toegewezen. Een beroep op onvoorziene omstandigheden kan onder andere worden gehonoreerd indien:

  • Sprake is van een ernstige verstoring van de waardeverhouding.
  • Het doel van de overeenkomst wordt verijdeld.
  • Ongewijzigde nakoming bezwaarlijk is.

De huidige crisis als gevolg van het corona virus was (vrijwel) niet voorzien en derhalve zal een de huidige situatie in geen, althans vrijwel geen, enkele overeenkomst verdisconteerd zijn. Hierdoor wordt aan het eerste vereiste voldaan.

Ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst?

Daarnaast zie ik openingen om met succes te beargumenteren dat de corona crisis van een zodanige aard is dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten. De huurder kan de bedrijfsruimte niet gebruiken, waardoor hij/zij niet daadwerkelijk het genot van het gehuurde kan hebben, terwijl de huurder wel een vergoeding voor het gebruik van de bedrijfsruimte dient te betalen.

Epidemie een omstandigheid die naar in het verkeer geldende opvattingen voor rekening van de huurder komt?

Zodoende wordt mogelijk aan twee van de vereisten voldaan. Een beroep op onvoorziene omstandigheden is echter enkel mogelijk indien deze onvoorziene omstandigheid niet naar in het verkeer geldende opvattingen voor rekening van de huurder komt. Het is niet ondenkbaar dat een epidemie wordt aangemerkt als een omstandigheid die naar in het verkeer geldende opvattingen voor rekening van de huurder komt. Indien dit het geval is, kan de huurder geen aanspraak maken op huurverlaging.

Praktisch overweging: huurverlaging via overleg/onderhandelingen

Veel verhuurders zullen er wel beschouwd een eigen belang bij hebben akkoord te gaan met een tijdelijke huurverlaging. Een verhuurder heeft er immers belang bij een huurder, waar hij wellicht al jaren een goede huurrelatie mee heeft, te behouden. Door akkoord te gaan met een in goed overleg met de huurder afgestemde tijdelijke huurverlaging, voorkomt hij dat hij een gewaardeerde huurder wellicht verliest. En wellicht voorkomt hij daarmee ook een faillissement van de huurder, in welk geval hij überhaupt nog maar moet zien wat hij ontvangt. Het spreekt vanzelf dat, indien de huurrelatie al slecht was, een dergelijke gang van zaken minder waarschijnlijk is.

Kan de verhuurder de huurovereenkomst ontbinden als een ondernemer niet betaalt?

De belangrijkste verplichting van een huurder is het betalen van de periodieke huurpenningen. Als een huurder de huur niet (tijdig) betaalt, dan kan de verhuurder de huurovereenkomst ontbinden. Toch is niet iedere huurachterstand voldoende om tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de bedrijfsruimte te leiden.

Tekortkoming van de huurder moet ernstig genoeg zijn: huurachterstand van drie maanden

De tekortkoming aan de zijde van de huurder moet ernstig genoeg zijn om de ontbinding van de huurovereenkomst, en haar gevolgen, te rechtvaardigen. Bij huurovereenkomsten van huurwoningen is in de rechtspraak de regel ontwikkeld dat een huurovereenkomst, in beginsel, pas kan worden ontbonden als een huurachterstand van minstens drie maanden is ontstaan. Voor bedrijfsruimten geldt een dergelijke hoofdregel niet. Toch ontbinden rechters in de praktijk de huurovereenkomst van een bedrijfsruimte pas als minstens een huurachterstand van drie maanden is ontstaan.

Daarnaast kan een huurder, met een beroep op bijzondere omstandigheden, de ontbinding van de huurovereenkomst voorkomen. Dit is zelfs mogelijk indien de huurachterstand (minstens) drie maanden bedraagt. De Corona crisis is een zodanige bijzondere omstandigheid dat dit, eventueel tezamen met andere omstandigheden, ertoe zou kunnen leiden dat een rechter de huurovereenkomst niet ontbindt, ondanks dat een aanzienlijke huurachterstand is ontstaan.

Wat zijn de gevolgen als een huurder zijn exploitatieplicht niet nakomt?

Veel huurders zijn op basis van hun huurovereenkomst of de algemene huurbepalingen (bijvoorbeeld de algemene ROZ-bepalingen) verplicht om de gehuurde bedrijfsruimte daadwerkelijk te exploiteren. Als gevolg van de corona crisis kunnen, of willen, vele ondernemingen niet aan deze verplichting voldoen. Hierdoor handelen zij in principe in strijd met hun verplichtingen, waardoor zij tekortschieten jegens hun verhuurder. Dit leidt ertoe dat de verhuurder in beginsel de huurovereenkomst, met tussenkomst van een rechter, zou kunnen ontbinden. Zoals in de vorige paragraaf genoemd, dient de tekortkoming aan de zijde – mede gezien de geringe betekenis of bijzondere aard van de tekortkoming – ernstig genoeg te zijn om de ontbinding en haar gevolgen te rechtvaardigen.

Ondernemingen op last van de overheid gesloten

Veel ondernemingen zijn op last van de overheid gesloten. De tekortkoming aan hun zijde is daardoor van een zodanige bijzondere omstandigheid dat ik de kans (vrijwel) nihil acht dat een rechter de huurovereenkomst wegens het handelen in strijd met de exploitatieplicht zal ontbinden.

Andere ondernemingen hebben er zelf voor gekozen om de gehuurde bedrijfsruimte niet te exploiteren. Zij hebben deze keuze, veelal, gemaakt met het oog op de veiligheid van hun medewerkers en het algemene belang. Hierdoor acht ik ook voor dergelijke ondernemingen de kans bijzonder klein dat een rechter de huurovereenkomst wegens het handelen in strijd met de exploitatieplicht zal ontbinden.

Gebruiken van de bedrijfsruimte in strijd met de contractueel overeengekomen bestemming: restaurant, kapper of detailhandel

In veel huurcontracten en/of de algemene bepalingen is bepaald dat de bedrijfsruimte een specifieke bestemming heeft. Bijvoorbeeld een restaurant, een kapper of een detailhandel. Daarbij is vaak bepaald dat niet van deze contractuele bestemming mag worden afgeweken.

Als gevolg van de Cornona-crisis willen veel ondernemingen hun bedrijfsruimte echter voor andere doeleinden gebruiken:

  • Restaurants bieden sinds de maatregelen van het kabinet afhaal- en bezorgdiensten aan;
  • Fysieke winkels zijn gesloten en dienen enkel nog als veredelde distributiecentra voor online verkopen.

Als in het huurcontract niet in een dergelijke bestemming is voorzien dan mag de huurder de bedrijfsruimte in principe niet voor dergelijke, afwijkende doeleinden gebruiken. Zolang niet wezenlijk wordt afgeweken van de overeengekomen bestemming acht ik de kans klein dat het onjuiste gebruik negatieve consequenties zal hebben voor de huurder. Daarbij kan bijvoorbeeld worden gedacht aan bovenstaande voorbeelden.

Afwijken van de overeengekomen bestemming

Het kan echter wel risicovol zijn om in grote mate af te wijken van de oorspronkelijke bestemming van de bedrijfsruimte. Zo zou bijvoorbeeld het tijdelijk omzetten van een winkelruimte naar een kapperszaak wel degelijk als een ernstige tekortkoming kunnen worden gezien.

Let wel! Ongeacht de mate waarin de bestemming wordt gewijzigd, zal het verstandig zijn om voorafgaand met de verhuurder te communiceren. Daarmee kunnen latere conflicten, en eventueel gerechtelijke procedures, worden voorkomen.

Advocaat huurecht in Amsterdam bij conflict met uw verhuurder tijdens Corona-crisis advocaat amsterdamContact met advocaat huurrecht Amsterdam bij een huurconflict tussen huurder en verhuurder

Zoekt u betrokkenheid en een direct, persoonlijk contact met een ervaren specialist huurrecht in Amsterdam? Bel onze gespecialiseerde advocaat huurrecht voor vragen en juridisch advies over huurconflicten, ontruiming en huurproblemen vanwege het Coronavirus.

1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars (1 votes, average: 5,00 out of 5)
Loading...
Call Now Button
error: copyright WS Advocaten Amsterdam
advocaat amsterdam