Rechtbank Den Haag heeft voor het eerst op 11 september 2013 geoordeeld dat een makelaar aansprakelijk is voor een onjuiste vermelding van de oppervlakte van een appartement. Op Funda stond vermeld dat het woonoppervlak 60 m² bedroeg. In de verkoopinformatie stond vermeld dat het woonoppervlak “ca. 60 m²” bedroeg. In werkelijkheid was de woning ongeveer 8 m2 kleiner. De Raad van Toezicht ’s-Gravenhage heeft 29 april 2013 de klacht van de eigenaar tegen de makelaar gegrond verklaard. In 2018 heeft de Hoge Raad zich in een soortgelijk geval, in navolging van hof Amsterdam, definitief uitgesproken, en geoordeeld dat een makelaar inderdaad aansprakelijk is bij een verkeerd opgegeven oppervlakte van een woning in een brochure.
Meetinstructie makelaar
De rechtbank oordeelde dat de makelaar onrechtmatig heeft gehandeld door het woonoppervlak van de woning niet volgens de door de NVM voorgeschreven meetinstructie te berekenen. Het gebruik van deze meetinstructie is voor alle NVM-makelaars met ingang van 1 september 2010 verplicht gesteld voor alle verkoopopdrachten van woningen, zonder dat daarbij onderscheid wordt gemaakt tussen verkoop aan consumenten of niet-consumenten.
Redelijk bekwaam en redelijk handelend NVM-makelaar
Van een redelijk bekwaam en redelijk handelend NVM-makelaar mag ook door derden worden verwacht dat deze de door de NVM voorgeschreven meetinstructie met ingang van 1 september 2010 volgt, aldus de rechtbank.
Dat de makelaar ten onrechte heeft vertrouwd op de juistheid van de gegevens uit het NVM-register komt voor rekening van de makelaar.
Schade bij onjuiste oppervlakte
Met betrekking tot de schade oordeelde de rechtbank dat de omvang van de schade niet nauwkeurig kan worden vastgesteld omdat diverse factoren daarop van invloed zijn.
De rechtbank heeft de schade derhalve geschat aan de hand van de gemiddelde vierkante meterprijs vermenigvuldigd met het verschil tussen de opgegeven en de daadwerkelijke vierkante meters woonoppervlak, € 14.850,00 (€ 1.833,33 m² (€ 110.000,00 : 60 m²) x 8,1 m²).
‘Nu HVB op basis van een bezichtiging van de woning tot de aankoop is overgegaan, staat vast dat niet enkel het woonoppervlak voor haar van belang is geweest bij de aankoop. Bovendien acht de rechtbank het onvoldoende aannemelijk dat HVB bij bekendheid met het correcte woonoppervlak haar vraagprijs zou hebben verlaagd tot € 95.150,00. Onder de gegeven omstandigheden stelt de rechtbank de schade van HVB vast op een bedrag € 12.000,00’.
Hoge Raad en de NEN 2580 norm
De Hoge Raad heeft op 17 februari 2012 geoordeeld dat de vraag of een makelaar die bij een transactie betrokken is, verplicht is om zelfstandig te (laten) controleren of de ontvangen gegevens die hij aan potentiële kopers meedeelt, juist zijn, ‘niet in haar algemeenheid worden beantwoord en is afhankelijk van de omstandigheden van het geval’, zoals een mededeling van de makelaar dat hij voor de juistheid van die gegevens instaat. In dit geval ging de rechtbank een stap verder, omdat de makelaar de voorgeschreven meetinstructie niet had opgevolgd.
De meetinstructie is een afgeleide van de NEN 2580 norm, waardoor iedere makelaar met dezelfde voorwaarden een woning meet en de woonoppervlakte berekent. Daarbij wordt onderscheidt gemaakt tussen de gebruiksoppervlakte van de woning, overige inpandige ruimten en de eventuele gebouwgebonden buitenruimte (zoals balkon of dakterras).
Particuliere of commerciële koper?
De rechtspraak is terughoudend bij de vraag of het woonoppervlak een doorslaggevende factor is bij de aankoop van de woning door een particulier. In diverse uitspraken, ook die van rechtbank Den Haag, is overwogen dat in de koopprijs van woonruimte ‘alle factoren om tot aankoop over te gaan’ zijn begrepen, niet alleen het woonoppervlak, maar ook
- de ligging,
- indeling,
- de staat van onderhoud e.d.
Anders gezegd: bij woonruimte is het aantal m2 slechts één van de factoren die de prijs bepalen.
De koper zal moeten aantonen dat een bepaald woonoppervlak van te voren voor hem een essentiële factor voor hem was, bijvoorbeeld door vóór de aankoop al onderzoek naar de maatvoering te doen, te informeren naar de manier waarop de oppervlakte is gemeten of om een specificatie te verzoeken. Als achteraf een verkeerde numerieke vermelding van de oppervlakte blijkt, betekent dat niet dat er ‘dus’ schade is voor een consument die voor vergoeding in aanmerking komt.
Gerechtshof Amsterdam over verkeerd gemeten oppervlakte
Gerechtshof Amsterdam heeft in een uitspraak van 24 januari 2017 de weg naar schadevergoeding bij een verkeerd gemeten oppervlak op een kier gezet. Ook het hof meent dat het woonoppervlakte in de regel maar één van de factoren is die van belang zijn bij de beslissing om een woning te kopen en de prijs die een koper bereid is daarvoor te betalen. De schade kan volgens het Hof dan dan ook niet simpelweg worden gesteld op een evenredig deel van de (ver)koopsom. Omdat het hier om een verhoudingsgewijs grote afwijking ging (te weten 9 m2 op een netto woonoppervlakte van 71 m2), was de marktconforme waarde destijds wellicht minder dan dat er voor was betaald. Dat bleek ook uit een latere taxatie. Om die reden legde het Hof een schadevergoeding op van € 10.000,00.
Hoge Raad: schadevergoeding
De Hoge Raad heeft deze uitspraak in juni 2018 bevestigd en het beroep van de makelaar verworpen, dit contrair aan het advies van het OM. Aldus staat vast dat het hof Amsterdam terecht €10.000 heeft toegekend aan het echtpaar dat in 2010 een huis kocht dat 9 vierkante meter kleiner bleek dan voorgesteld. De mededeling in de brochure van de makelaar dat aan de gegevens daarin ’geen rechten kunnen worden ontleend’ aan de meting, is volgens de Hoge Raad zo algemeen, dat ze geen afbreuk doet aan het vertrouwen van de aspirant-koper. Dat betekent dat bij een verkeerd oppervlakteeen deel van de schade, zoals hof Amsterdam al bepaalde, kan worden verhaald op de makelaar.
Contact met advocaat makelaar en oppervlakte in Amsterdam
Zoekt u betrokkenheid en een direct, persoonlijk contact met een ervaren advocaat? Bel onze gespecialiseerde advocaat in Amsterdam voor vragen en juridisch advies over aansprakelijk van een makelaar bij vermelding van een onjuiste oppervlakte van een woning.