Boete bij overtreding huurovereenkomst ongeldig

avatar

Boetebeding

Gerechtshof ’s-Hertogenbosch heeft op 24 september 2013 bepaald dat een boetebeding dat is opgenomen in de algemene voorwaarden van een huurovereenkomst tussen een woningbouwcorporatie en een particulier, door de rechter niet mag worden toegepast als de huurder de vernietiging van het beding inroept.

Algemene voorwaarden

Het boetebeding stelde een boete op € 125,- per dag op elke overtreding van de huurovereenkomst. De huurder, die de boete had gekregen wegens illegale onderhuur, had zich er primair op beroepen dat het boetebeding onredelijk bezwarend was zodat het moest worden vernietigd, en verder dat de billijkheid eist dat de boete wordt gematigd.

Oneerlijke bedingen

Het hof oordeelde dat huurovereenkomsten met betrekking tot een sociale huurwoning, gesloten door een professionele verhuurder en een niet-professionele huurder, vallen onder de werkingssfeer van Richtlijn 93/13/EEG van de Raad van 5 april 1993 betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten. De vraag was vervolgens of het boetebeding, waarop de verhuurster zich beriep, geheel buiten toepassing moest worden gelaten, of dat de rechter de boete alleen kon matigen.

Kenmerken

Over het boetebeding merkte het hof het volgende op:

  • Het boetebeding was niet opgenomen in de huurovereenkomst zelf, maar in de daarop van toepassing verklaarde algemene voorwaarden.
  • Over de algemene voorwaarden was door partijen niet onderhandeld.
  • In de algemene voorwaarden zijn veel meer voorschriften voor de huurder opgenomen dan voor de verhuurder.
  • Het boetebeding heeft betrekking op iedere overtreding van de algemene voorwaarden en er is geen oog voor verschillen in aard en ernst van de overtredingen.
  • Het boetebeding heeft alleen betrekking op overtredingen van de huurder en niet op die van de verhuurder.
  • Voor het boetebeding wordt nergens in de overeenkomst of de algemene voorwaarden compenserend voordeel geboden.
  • Het beding kan, in afwijking van artikel 6:92 BW, ook worden ingeroepen wanneer de verhuurder daarnaast aanspraak maakt op nakoming en schadevergoeding.
  • Er is in het beding of elders in de algemene voorwaarden geen limiet gesteld aan de boete.
  • Het minimale boetebedrag zal jaarlijks worden geïndexeerd. De gegevens hiervan zijn niet eenvoudig te raadplegen, ook is niet vermeld volgens welke methode zal worden geïndexeerd.
  • Het beding leidt ertoe dat een huurder die iemand een maand laat inwonen – uitgaande van gemiddeld 30 dagen per maand – een boete verschuldigd is van € 3.750,-, meer dan negen maal de maandhuur (als de indexering buiten beschouwing wordt gelaten), terwijl uitgaande van de indexering een boete verschuldigd is van € 4.260,=, zijnde tienmaal de maandhuur. Ditzelfde geldt voor iedere andere overtreding, hoe klein ook.

Onredelijk bezwarend beding

‘Gelet op deze feiten en omstandigheden is het hof van oordeel dat het boetebeding in artikel 16 van de algemene voorwaarden die deel uitmaken van de huurovereenkomst van partijen een onredelijk bezwarend beding als bedoeld in artikel 6:233 onder a BW is’.

Omdat geen van de partijen beroep had aangetekend tegen de door de kantonrechter in eerste aanleg gematigde boete, die neerkwam op € 6,94 per dag, ging het Hof ervan uit dat ‘de billijkheid klaarblijkelijk eist dat de boete wordt gematigd tot ten hoogste € 5.000,- ofwel 4,89% van het verschuldigde boetebedrag’.

Maar naar het oordeel van het hof is een boetebeding onredelijk bezwarend, ook wanneer rekening gehouden wordt met een matigingsbevoegdheid, indien de boete die eruit volgt met ten minste 95% gematigd dient te worden om aanvaardbaar te zijn.

Alle mogelijke overtredingen

Het hof meende dat de door verhuurster genoemde feiten en omstandigheden, zoals het tegengaan van illegale onderhuur, niet rechtvaardigt dat huurder door het boetebeding voor ‘alle mogelijke overtredingen van bepalingen uit de huurovereenkomst of uit de algemene voorwaarden’ wordt blootgesteld aan de onredelijk bezwarende gevolgen als hiervoor zijn vastgesteld, ‘temeer daar niet is komen vast te staan dat en in hoeverre huurder profijt heeft gehad van de onderhuur en evenmin de door verhuurster geleden schade op enigerlei wijze is gekwantificeerd’.

Oneerlijk

Uitgaande van de uitspraak van het HvJ van 30 mei 2013 en uit het arrest van de HR van 13 september 2013 oordeelde het Hof dat het boetebeding oneerlijk is en buiten toepassing moet blijven:

‘Dit brengt naar het oordeel van het hof met zich dat als sanctie moet volgen dat het onredelijk bezwarend beding moet worden geacht te zijn vernietigd als verzocht, weshalve de vordering van verhuurder tot betaling van de daarop gebaseerde boete moet worden afgewezen. Nu verhuurster niet heeft gegriefd tegen de afwijzing van de vordering ter zake door huurder mogelijk genoten inkomsten wegens onderhuur is immers geen andere grondslag voor enige betaling door huurder aan de orde’.

Conclusie

Als een boeteding voldoet aan de kenmerken die het Hof heeft omschreven en (alleen) is opgenomen in de algemene voorwaarden van een huurovereenkomst woonruimte -dus niet in de huurovereenkomst zelf- kan de particuliere verhuurder in een brief of in de procedure een beroep doen op de vernietiging van dit beding. Gevolg daarvan is dat de rechter dit beding, en dus ook de opgelegde boete, buiten beschouwing kan laten.

Call Now Button
error: copyright WS Advocaten Amsterdam
advocaat amsterdam