Jarenlang anti kraak: huur of bruikleen?

avatar

Bedoeling partijen

Gerechtshof Amsterdam heeft zich hierover op 11 juni 2013 in kort geding uitgelaten. Het hof stelde voorop dat het bij de kwalificatie van de overeenkomst niet bepalend is wat voor soort overeenkomst partijen beoogden aan te gaan, maar ‘hetgeen hun ten aanzien van hun wederzijdse rechten en verplichtingen voor ogen stond’. Daarmee sloot het hof uit dat partijen destijds een huurovereenkomst met elkaar wilden aangaan.

Vergoeding

Dat het bemiddelingsbureau de gebruiker, zolang het gebruik duurde, een maandelijkse vergoeding in rekening bracht, werd door het hof niet als een verkapte huurprijs opgevat. Deze vergoeding werd immers niet doorbetaald aan de eigenaar, zodat volgens het Hof niet is voldaan aan het vereiste van het voldoen van een tegenprestatie (betaling van huur) als bedoeld in artikel 7:201 BW voor het gebruik van een woning.

Bruikleenovereenkomst

De bemiddelingsovereenkomst werd door het hof zodoende uitgelegd als een bruikleenovereenkomst, waarbij iedere maand dat de bruikleenovereenkomst voortduurde, een bedrag moest worden betaald aan het bemiddelingsbureau.

Hoogte vergoeding

De geringe hoogte van de vergoeding voor de bemiddeling, € 95,= per maand, voor een gerenoveerde benedenwoning van ruim 60 m2 met tuin en schuur, maakte aannemelijk dat er sprake was van een bemiddelingsvergoeding en geen regeling om onder de huurbescherming uit te komen:

‘Het hof heeft niet de overtuiging bekomen dat in dit geval, zoals [appellant] stelt, contractuele constructies zijn opgetuigd om onder de dwingende huurbescherming uit te komen. Rochdale had – op termijn – verkoopplannen met de woning, wilde die echter niet onnodig leeg laten staan, maar wilde ook niet gebonden zijn aan een huurovereenkomst en heeft daarom Alvast BV ingeschakeld om gebruikers van de woningen te zoeken en met hen namens haar bruikleenovereenkomsten om niet aan te gaan’.

Beloning

Dat het bemiddelingsbureau, als winstbeogende onderneming, beloond wilde worden voor het zoeken van gebruikers en het opstellen van de contracten, betekende niet dat  het bureau feitelijk aan de gebruiker het gebruik heeft verschaft, of dat de eigenaar betaling ontving van het bureau.

Hoewel de bruikleenovereenkomst volgens het hof ‘onwenselijk lang’ had geduurd, is deze daardoor niet in een huurovereenkomst veranderd: ‘Enkel tijdsverloop kan echter een bruikleenovereenkomst niet in een huurovereenkomst veranderen’.

Ontruiming

Het hof concludeerde op grond van dit alles dat de gebruiker op dit moment zonder recht of titel verblijft in woning en dat de eigenaar serieuze (verkoop)plannen heeft met de woning, zodat de woning moest worden ontruimd.

Boete afgewezen

Met betrekking tot de gevorderde boete overwoog het hof dat bij een voorziening in kort geding, bestaande in veroordeling tot betaling van een geldsom, terughoudendheid op zijn plaats is. Bij toewijzing van de gevorderde boete was geen onverwijlde spoed geboden.

‘Als zodanig kan niet gelden het karakter van de boete als prikkel tot nakoming, omdat die nakoming met behulp van dit arrest kan worden afgedwongen en de prikkel in meer algemene zin blijft bestaan als de boete niet in kort geding, maar in een bodemprocedure wordt ingevorderd’.

2011: anti kraak is huurovereenkomst

In 2011 overwoog hetzelfde hof, in bewoordingen die veel op deze uitspraak lijken, dat een antikraak overeenkomst wel als een huurovereenkomst moet worden uitgelegd. Met de kantonrechter was het hof toen van oordeel dat een vergoeding aan de eigenaar van € 120,= per maand (een hogere vergoeding dan alleen de gebruikskosten) geen symbolische vergoeding was, maar beschouwd kan worden als een  ‘zeer lage huur’, wat leidde tot de kwalificatie huurovereenkomst. Het grote verschil met deze zaak is, dat er toen geen bemiddelingsbureau ‘tussengeschoven’ was, zodat de vergoeding,die als huurbetaling werd aangemerkt, rechtstreeks aan de verhuurder ten goede kwam.

De recente uitspraak van het hof lijkt in lijn met een eerdere uitspraak van Rechtbank Zwolle-Lelystad, die in 2007 bepaalde dat het onaanvaardbaar is dat een gebruiker zich, gezien de bedoelde korte duur van de overeenkomst, beroept op huurbescherming.

error: copyright WS Advocaten Amsterdam
advocaat amsterdam