Airbnb en huur in Amsterdam

avatar

Advocaat verhuur AirBnB Amsterdam

Advocaat AirBnB en onderverhuur

Onze advocaten huurrecht in Amsterdam geven juridisch advies bij problemen met verhuur via sites als Airbnb. In veel gevallen treedt danwel de gemeente, danwel de eigenaar op tegen verhuur middels AirBnb. Meer informatie vindt u op onze pagina over huurrecht. Als advocaat in Amsterdam adviseren wij bij problemen tussen eigenaar/verhuurder (of VVE) of bij problemen tussen de gemeente en verhuurder/eigenaar. Wij zijn als advocaat ook gespecialiseerd in problemen met gemeente Amsterdam als er bijvoorbeeld een boete aan de eigenaar of huurder wordt opgelegd of bestuursdwang wordt aangezegd. In veel gevallen is deze vorm van onderverhuur in de huurovereenkomst verboden.

Huur en onderverhuur

In een recente uitspraak speelde dit ook. De huurder huurde sinds 1 maart 2004 een woning voor € 1.311,17 per maand. De advocaat van de verhuurder betoogde dat in de huurovereenkomst en de algemene bepalingen wass overeengekomen dat de huurder– zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder – niet bevoegd is het gehuurde geheel of gedeeltelijk in huur, onderhuur of gebruik aan derden af te staan, daaronder begrepen het verhuren van kamers en het verlenen van pension (..)

Eerder, bij vonnis van de kantonrechter van 4 december 2013, was de huurder al veroordeeld tot betaling van een huurachterstand van € 1.309,69 met rente en kosten.

Overlast en toeristen

De verhuurder had later opnieuw een huurachterstand laten ontstaan. Ook had de huurder zijn woning onderverhuurd aan toeristen via Airbnb. Omwonenden ondervonden hiervan overlast, zoals geluidsoverlast en lekkage als gevolg van het laten overlopen van het bad.

De rechtbank oordeelde dat vast staat dat de huurder zijn woning te huur had aangeboden o.a. via Airbnb:

Uit afdrukken van de website blijkt dat de huurder zowel een appartement op 2-hoog als op 3-hoog heeft aangeboden, de één voor £ 125 en £ 146 per nacht. Uit de bij de advertentie geplaatste beoordelingen volgt dat het appartement op 2-hoog reeds in januari 2013 (of kort daarvoor) en vervolgens in februari en maart 2014 meerdere keren is verhuurd aan toeristen. Daarnaast blijkt uit de producties dat met de appartementen op 2-hoog en 3-hoog op een Franse en een Duitse website is geadverteerd in het kader van korte (onder)verhuur’.

Tekortkoming onderhuur bij verhuur via Airbnb

Dit was volgens de rechtbank in strijd met de algemene bepalingen van de huurovereenkomst.

‘Nu het commerciële, telkens kortdurende verhuur aan toeristen betreft, waarvoor de huurder een in vergelijking met de feitelijke huurprijs (zeer) hoge huurprijs in rekening brengt, kwalificeert de onderverhuur als een zodanige tekortkoming dat voorshands geoordeeld wordt dat deze tekortkoming in een bodemprocedure zal leiden tot een ontbinding van de huurovereenkomst’, aldus de rechtbank.

Om die reden werd de ontruiming toegewezen, waarbij de huurder een termijn van een maand kreeg om het gehuurde te ontruimen.

Conclusie huurrecht

Ook al is verhuur voor korte duur (shortstay) door gemeente Amsterdam onder voorwaarden toegelaten, betekent dit nog niet dat ook een huurder dit zomaar mag doen. Daar is toestemming van de eigenaar/verhuurder voor nodig. Het ontbreken van toestemming kan leiden tot ontruiming van de woning.

Winstafdracht bij onderverhuur

Overigens kwam deze huurder er nog goed vanaf. Gerechtshof Amsterdam heeft op 28 januari 2014 bepaald dat de eigenaar bij verboden onderverhuur ook nog eens recht heeft op afdracht van de door de huurder gemaakte winst, ongeacht of het hier gaat om een woningbouwvereniging of een commerciële eigenaar. Huurders die hun woning via Airbnb willen verhuren en daar geen toestemming voor hebben zijn dus gewaarschuwd, ook al lijkt de rechter tegenwoordig wat soepeler.

Gemeente Amsterdam en Airbnb; bestuursrecht

Wij zijn als advocaat ook gespecialiseerd in problemen met gemeente Amsterdam als er bijvoorbeeld een boete aan de eigenaar of huurder wordt opgelegd of bestuursdwang wordt aangezegd wanneer er volgens de gemeente sprake is van verdenking van:

  • illegale verhuur (bijvoorbeeld als er niet aan de voorwaarden van de gemeente is voldaan of als er gehandeld wordt in strijd met het bestemmingsplan);
  • of als het gebruik van de woning wordt opgevat als een illegaal hotel of logiesbedrijf in de zin van artikel 1.1. van het Bouwbesluit voor een verblijf korter dan vijf nachten
  • waarbij de woning wordt onttrokken aan de woningvoorraad.

Toeristen en woningonttrekking

Op grond van de Huisvestingswet en de Regionale Huisvestingsverordening is het verboden om in een bepaalde wijk of gemeente zonder vergunning een woning aan de bestemming tot bewoning te onttrekken. Verhuur van een woning aan toeristen, zonder dat er een hoofdbewoner in de woning woont (als hoofdverblijf), is zonder vergunning niet toegestaan. Door een woning te verhuren aan toeristen zonder in het bezit te zijn van een vergunning, kan sprake zijn van illegale woningonttrekking (de woning is niet beschikbaar is door duurzame bewoning).

Artikel 21Huisvestingswet:

Het is verboden om een woonruimte, behorend tot een met het oog op het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad door de gemeenteraad in de huisvestingsverordening aangewezen categorie gebouwen en die gelegen is in een in de huisvestingsverordening aangewezen wijk, zonder vergunning van burgemeester en  wethouders:
a. anders dan ten behoeve van de bewoning of het gebruik als kantoor of praktijkruimte door de eigenaar aan de bestemming tot bewoning te onttrekken;

Volgens vaste rechtspraak is er sprake van woningonttrekking als deze wordt gebruikt door toeristen; daar volgt uit dat de woning niet beschikbaar is voor duurzame bewoning.

Vakantieverhuur in Amsterdam

Onderstaand de gemeenteregels voor tijdelijke vakantieverhuur in Amsterdam:

  • U moet zelf in de woning of woonboot wonen.
    Vakantieverhuur is alleen mogelijk als u hoofdbewoner bent en zo staat ingeschreven in de Basisregistratie Personen (BRP).
  • U mag de woning of woonboot alleen incidenteel verhuren.
    Bedrijfsmatig en structureel verhuren is niet toegestaan. Als u uw woning of woonboot in totaal meer dan zestig overnachtingen per jaar verhuurt, gaat de gemeente onderzoeken of u bedrijfsmatig verhuurt. Als u een gedeelte van uw woning of woonboot bedrijfsmatig wilt verhuren, dan kunt u na melding bij uw stadsdeel een Bed and Breakfast (B&B) beginnen. U moet daarbij voldoen aan een aantal voorwaarden. Kijk rechts op deze pagina voor meer informatie.
  • U moet belasting betalen.
    Over de inkomsten uit vakantieverhuur moet u toeristenbelasting en inkomstenbelasting betalen. Kijk rechts op deze pagina voor meer informatie over toeristenbelasting en het aanmeldingsformulier. Verder moet u de inkomsten van de vakantieverhuur ook opgeven bij de landelijke Belastingdienst. Kijk ook hiervoor rechts op deze pagina.
  • U hebt toestemming nodig van de VvE of verhuurder.
    • Vakantieverhuur kan in principe alleen als u eigenaar bent van de woning of woonboot. Sommige Verenigingen van Eigenaren (VvE’s) hebben vakantieverhuur in de splitsingsakte verboden. Maak vooraf afspraken hierover om conflicten te voorkomen!
    • Als huurder mag u bijna nooit uw woning of woonboot aan anderen verhuren. Ook niet als u dit incidenteel doet. U vindt dit terug in het huurcontract. Huurt u van een woningcorporatie? Dan mag u uw woning of woonboot nooit gebruiken voor vakantieverhuur. U loopt het risico uw woning of woonboot te verliezen.
  • Uw woning of woonboot moet brandveilig zijn.
    In het belang van uw gasten en uw buren moet u aan de nodige brandveiligheidseisen voldoen. Kijk voor meer informatie op de website van de brandweer.
  • U mag uw woning of woonboot aan niet meer dan vier personen tegelijkertijd verhuren.
  • Uw gasten mogen geen overlast veroorzaken voor omwonenden.
    Als hoofdbewoner bent u verantwoordelijk voor het gedrag van uw gasten. Maak daarom van tevoren duidelijke afspraken om overlast te voorkomen. Bijvoorbeeld over het buiten zetten van afval. Licht ook de buren vooraf in en laat een telefoonnummer achter, zodat u of iemand namens u kan ingrijpen.

Shortstay

Shortstay is een vorm van verblijf voor mensen die langer in de stad willen verblijven zonder aangewezen te zijn op hotelaccommodaties. Door uit te gaan van een maximum van vier personen wordt voorkomen dat ongewenste “pensionachtige” activiteiten onder de noemer van shortstay plaatsvinden. Als definitie van shortstay staat in het beleid van de gemeente vermeld: Shortstay is het tijdelijk wonen in een zelfstandige woning voor een periode van tenminste vijf nachten en maximaal zes maanden (notitie ‘Beleid shortstay’).

Hoofdbewoner; boete en/of bestuursdwang

Volgens de regels van gemeente Amsterdam mag een hoofdbewoner een woning voor maximaal zestig dagen per jaar verhuren aan niet meer dan vier personen per keer. Anders is er sprake van hotelmatige verhuur. De gemeente treedt hiertegen op met de bevoegdheden van het bestuursrecht: boete en/of dwangsom. De gemeente kan optreden zowel tegen de verhuurder als de eigenaar. Een besluit tot het opleggen van een bestuurlijke boete kan worden vernietigd als de eigenaar van een woning niet van de overtreding afwist.

Hoofdverblijf in de woning bij B&B

Een van de belangrijkste voorwaarden is dat de verhuurder zijn hoofdverblijf moet hebben in de woning. Voor het oordeel of er sprake is van hoofdverblijf in de woning zijn alle omstandigheden van het geval van belang, maar vooral de intenties van verhuurder en de constateringen van handhavers (zoals de aanwezigheid van persoonlijke eigendommen).
Zie hiervoor ook een uitspraak (over verhuur van woonboten) waar de bewoon- en inschrijvingsverplichting uit blijkt (ECLI:NL:RBAMS:2016:8661):
De handhavingsambtenaren hebben in zes van de zeven overige gevallen geconstateerd dat van een inschrijving in de basisadministratie geen sprake is, en dat persoonlijke spullen van de hoofdbewoner ontbreken. Verweerder heeft in die gevallen mogen constateren dat sprake is van een verhuur in strijd met het bestemmingsplan en met de beleidsregels; met name nu tegenbewijs op dit punt ontbreekt. In die gevallen is evenmin voldaan aan de bijzondere bestemmingsplanbepaling voor een B&B, waar niet is gebleken dat de logeerfunctie ondergeschikt is aan de woonfunctie. Voor zover het bestemmingsplan al ruimte biedt voor vakantieverhuur van de hele woonboot, is evenmin gebleken dat daarbij de uit het bestemmingsplan voortvloeiende woonfunctie is gehandhaafd.
Daarbij wijst de voorzieningenrechter er aanvullend nog op, dat verweerder zelf in zijn beleid aan de eis van inschrijving als hoofdbewoner een bijzonder gewicht heeft toegekend. Indien verweerder dan ondanks een dergelijke inschrijving toch meent dat van wonen geen sprake is, zal daarvoor in de regel aanvullend onderzoek vereist zijn, door bijvoorbeeld contact op te nemen met degene die als bewoner is ingeschreven.

Zienswijze, bezwaar en beroep

Wij kunnen als advocaat voor de huurder of de eigenaar een zienswijze indienen of bezwaar en beroep aantekenen tegen een besluit van de gemeente tot boete (vaak € 12.000,-, maximaal 18.500,-) of bestuursdwang. De gemeenteraad heeft bij het vaststellen van de hoogte van de boete gekozen voor een systematiek, waarin bij herhaling van de overtreding wordt beboet en overtredingen bij bedrijfsmatige exploitatie zwaarder worden beboet dan wanneer de exploitatie niet bedrijfsmatig plaatsvindt.

Vaak heeft dit te maken met het aanbieden van woonruimte via sites als Airbnb. Juist de combinatie van expertise op het gebied van huurrecht en bestuursrecht is voor onze cliënten een toegevoegde waarde.

advocaat-airbnb-ontruiming-onderhuur-amsterdam/Contact met advocaat huur en Airbnb in Amsterdam

Voor meer informatie en juridisch advies over huur en Airbnb kunt u contact opnemen met onze gespecialiseerde advocaat huurrecht en bestuursrecht in Amsterdam.

Call Now Button
error: copyright WS Advocaten Amsterdam
advocaat amsterdam