Over verlaging van de huurprijs voor gehuurde bedrijfsruimten als gevolg van de coronacrisis schreef ik als specialist huurrecht in Amsterdam enkele weken geleden. In dat artikel gaf ik als advocaat huurrecht een toelichting op het huur geschil tussen InBev en Sigismund. De rechter had in deze huur zaak beslist dat InBev recht had op huurverlaging. Sindsdien hebben verschillende rechters zich uitgelaten over de mogelijkheid om verlaging van de huurprijs te verkrijgen als gevolg van de coronacrisis. Recentelijk heeft de rechtbank Amsterdam zich ook uitgelaten over de mogelijkheid om huurverlaging te krijgen als gevolg van de coronacrisis (Palace Hotel/ DEKA IMMOBILIEN INVESTMENT GMBH). In dit artikel zal ik een korte weergave plaatsen van de rechtspraak op dit gebied. Daarna zal ik toelichten wat deze uitspraken betekenen voor uw huurovereenkomst.
Samenvatting huurprijsverlaging Inbev
Alvorens ik verder inga op de jurisprudentie over verlaging van de huurprijs voor bedrijfsruimten in of buiten Amsterdam als gevolg van de coronacrisis zal ik eerst een korte samenvatting van mijn vorige artikel geven.
In de zaak van Inbev ging het om het volgende. Inbev huurt een bedrijfsruimte van Sigismund (hoofdverhuurder). Inbev onderverhuurt de bedrijfsruimte op haar beurt weer van een horecaonderneming. In verband met de coronacrisis had Inbev een voorstel toegezonden aan de (hoofd)verhuurder. Zij had voorgesteld om de huurprijs met 33% te verlagen, in verband met de tijdelijke verplichte sluiting van de horecaonderneming. E verhuurder stemde niet in met het verzoek om de huur te verlagen.
In plaats daarvan begon de verhuurder een spoed procedure (kort geding). De verhuurder eiste dat Inbev veroordeeld zou worden tot het betalen van de achterstallige huurtermijnen. Inbev voerde verweer. Zij stelde dat zij recht had op huurverlaging, omdat de bedrijfsruimte als gevolg van corona gesloten was.
De rechter stelde Inbev in het gelijk. Hiertoe overwoog de rechtbank:
“De vraag van de Commissie of het onderhavige artikel ook van toepassing is indien een (onvoorziene) overheidsmaatregel het gebruik van de zaak verhindert, moet bevestigend worden beantwoord. Er is dan immers sprake van een gebrek in de zin van artikel 204, dat het genot dat de huurder mocht verwachten geheel onmogelijk maakt.”
De rechter oordeelde dat het voldoende aannemelijk was dat de coronacrisis kwalificeert als een gebrek, waardoor de huurder recht zou hebben op huurverlaging.
Daarnaast overwoog de rechter dat Inbev mogelijk ook op grond van onvoorziene omstandigheden aanspraak zou kunnen maken op huurverlaging. Hier is de rechter slechts summier op ingegaan, omdat de huur reeds op grond van de gebrekenregeling kon worden verlaagd.
Recht op huurverlaging: nieuwe uitspraken
Een huurder kan in een aantal gevallen aanspraak maken op huurverlaging. Dit blijkt ook uit recente gerechtelijke uitspraken. Een huurder kan aanspraak maken op huurverlaging als sprake is:
- Van een gebrek;
- Van onvoorziene omstandigheden.
In verschillende zaken hebben huurders het standpunt ingenomen dat zij op een of beide van deze gronden recht hadden op huurverlaging. Dit zal ik in de volgende paragrafen nader toelichten. Daarbij verdient opmerking dat het in deze zaken om kort geding uitspraken gaat. Dit zijn voorlopige uitspraken. De (voorzieningen)rechter oordeelt slechts of het aannemelijk is dat een rechter in een reguliere procedure tot een bepaald oordeel zal komen. Aan deze uitspraken kan derhalve minder waarde worden gehecht dan aan een uitspraak van een ‘reguliere’ rechter.
Huurverlaging in verband met een gebrek
Een huurder kan aanspraak maken op verlaging van de huurprijs indien sprake is van een gebrek. “Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.”
Dit verdient wel enige nadere toelichting. Als een gebrek aanwezig is dan zal dit niet altijd leiden tot huurverlaging. Een huurder kan bijvoorbeeld geen aanspraak maken op huurverlaging indien:
- De huurder het gebrek zelf heeft veroorzaakt.
- Het gebrek een feitelijke stoornis is door een derde. Zo is een verhuurder niet aansprakelijk voor geluidsoverlast door derden. Dit is slechts anders indien voornoemde derde ook huurder van dezelfde verhuurder is.
Rechters hebben zich recentelijk gebogen over de vraag of de Coronacrisis kwalificeert als een gebrek. In drie zaken oordeelde rechtbanken tweemaal dat de coronacrisis kwalificeert als een gebrek:
- Rechtbank Noord-Nederland oordeelde dat als gevolg van de coronacrisis sprake was van een gebrek. Als gevolg van de coronacrisis diende de horecaonderneming haar deuren op last van de overheid te sluiten. Hierdoor was het voor de huurder in het geheel niet mogeljk om het beoogde genot van de bedrijfsruimte te hebben. De rechtbank oordeelde dat hierdoor sprake was van een gebrek, waardoor de huurder aanspraak kon maken op huurverlaging.(https://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:RBNNE:2020:1979)
- Rechtbank Gedlerland heeft uitspraak gedaan over verlaging van de huur voor het stadion van voetbalclub Vitesse. Ook in deze kwestie oordeelde de rechtbank dat de huurder recht had op huurverlaging, omdat zij in verband met overheidsmaatregelen geen gebruik kon maken van de bedrijfsruimte. https://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:RBGEL:2020:2768
In één zaak oordeelde de rechter dat geen sprake was van een gebrek, althans dat op grond van een eventueel gebrek geen aanspraak op huurverlaging bestond:
De rechter oordeelt dat sprake is van een gebrek, maar dat desondanks geen aanspraak op huurverlaging bestaat. De rechtbak kan namelijk niet uitsluiten de gedwongen sluiting krachtens overheidsvoorschrift een aan de huurder toe te rekenen omstandigheid is. Deze conclusie baseerde de rechter deels op de inhoud van het huurcontract en deels op de wet (6:75 BW). https://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:RBOVE:2020:1906&showbutton=true&keyword=cafe
Huurverlaging op grond van onvoorziene omstandigheden
Een huurder kan ook aanspraak maken op huurverlaging indien sprake is van onvoorziene omstandigheden. Soms is dit zelfs mogelijk indien huurverlaging, bijvoorbeeld op grond van een gebrek, in de overeenkomst is uitgesloten.
“De rechter kan op verlangen van een der partijen de gevolgen van een overeenkomst wijzigen of deze geheel of gedeeltelijk ontbinden op grond van onvoorziene omstandigheden welke van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten. Aan de wijziging of ontbinding kan terugwerkende kracht worden verleend.”
Uitspraak Deka rechtbank Amsterdam over onvoorziene omstandigheden bij coronacrisis
In recente uitspraken heeft de rechter zich meermaals uitgelaten over huurverlaging op grond van onvoorziene omstandigheden. Zo oordeelde rechtbank Amsterdam recentelijk als volgt:
“De coronacrisis moet, gelet op de omvang daarvan en de gevolgen voor de economie en de maatschappij, in beginsel worden aangemerkt als een onvoorziene omstandigheid. Partijen hebben deze pandemie en de gevolgen daarvan niet in de overeenkomst verdisconteerd en mochten dat redelijkerwijs over en weer ook niet denken.”
Als gevolg van de coronacrisis was het bezoekersaanbod van het W hotel vrijwel volledig weggevallen. “Dat zijn geen omstandigheden die voor rekening van Palace Hotel komen en valt niet meer onder ondernemersrisico. Hetzelfde geldt voor de omstandigheid dat de meeste gasten van W Hotel zakenmensen uit de Verenigde Staten zijn” aldus rechtbank Amsterdam.
Op grond van deze omstandigheden achtte rechtbank Amsterdam een huurverlaging zoals de advocaat had verzocht redelijk. Deze huurverlaging zou/zal met verloop van tijd afnemen:
“Al met al is voldoende aannemelijk dat de bodemrechter zal oordelen dat Deka in 2020 over het tweede kwartaal geen aanspraak zal mogen maken op meer dan 50% van de huur, over het derde kwartaal niet op meer dan 60% van de huur en over het vierde kwartaal niet op meer dan 75%.”
https://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:RBAMS:2020:3494
Wat betekent dit voor u als huurder in Amsterdam?
Bovengenoemde gevallen hebben met name betrekking op ondernemingen in sectoren, waarbij ondernemingen hun deuren op last van de overheid hebben moeten sluiten. Deze gedwongen hebben verscheidene rechtbanken als een gebrek gekwalificeerd, waardoor de huurder aanspraak zou kunnen maken op huurverlaging. Dit biedt een opening voor exploitanten van onder andere:
- Restaurants;
- Hotels;
- Kappers;
- Sportscholen.
Echter, uit de zaak van het Palace Hotel kan ook worden afgeleid dat een gedwongen sluiting geen hard vereiste is voor aanspraak op huurverlaging. Immers, de rechtbank verlaagt de huur ook voor de toekomstige maanden in verband met de afgenomen omzet. Dit lijkt ook een opening te bieden voor andere type ondernemingen, zoals:
- Detailhandel winkels;
- Bakkers;
- Slagers.
Advocaat huurverlaging wegens corona in Amsterdam
Denkt u dat u mogelijk in aanmerking komt voor huurverlaging wegens corona? Neem dan vrijblijvend contact op met een van onze huurrecht specialisten in Amsterdam. Onze advocaten kunnen u adviseren en, indien nodig, bijstaan in een procedure tegen uw verhuurder.