Ontbinding huurcontract door de rechter
Mag een huurder een huurcontract zonder rechter ontbinden als de burgemeester een woning wegens bestuursdwang sluit? Onze advocaat huurrecht in Amsterdam geeft juridisch advies bij ontbinding van een huurovereenkomst. In het huurrecht is het uitgangspunt dat een verhuurder een huurovereenkomst voor een woning of winkel/horeca/bedrijfsruimte niet kan ontbinden zonder gerechtelijk vonnis (artikel 7:231, eerste lid BW), indien de huurder niet akkoord is met de ontbinding. Ontruimen van het gehuurde tegen de wil van de huurder is in een dergelijk dergelijk geval al helemaal uit den boze. Achterliggende gedachte is dat de huurder, mede vanwege zijn meestal zware belang bij het voortduren van de huur, beschermd moet worden tegen de veelal machtiger verhuurder.
Verschil tussen opzeggen en ontbinden van een huurovereenkomst
Voor de goede orde dient beseft te worden dat ontbinden van een huurovereenkomst iets anders in dan het opzeggen van een huurovereenkomst. Opzegging en de daarvoor vereiste voorwaarden zijn in de wet apart geregeld. Ik ga daar in het bestek van dit stuk niet nader op in.
Ontbinding is typisch een bevoegdheid in gevallen dat de wederpartij (huurder of verhuurder) zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst niet (goed) nakomt. Typische voorbeelden zijn een meer dan geringe huurachterstand en overlast door huurder, cq. aanmerkelijke gebreken aan het gehuurde en niet verhelpen door de verhuurder. De verhuurder kan het huurcontract dan laten beëindigen.
Buitengerechtelijke ontbinding huurovereenkomst
De wet biedt echter een uitzondering op de regel dat ontbinding van een huurovereenkomst slechts met tussenkomst van de rechter via een advocaat huurrecht kan. Dat is geregeld in het tweede lid van artikel 7:231 BW. Dat is grofweg het geval, indien een woning op last van de burgemeester, bijvoorbeeld die van Amsterdam, is gesloten. De burgemeester kan een onroerende zaak (meestal een woning, lokaal, bedrijfsruimte of winkel) sluiten, indien in zo een ruimte overtredingen op in het bijzonder de Opiumwet zijn voorgevallen. Ook kan sluiting van een dergelijke ruimte door de burgemeester op grond van specifieke in de Woningwet benoemde situaties gesloten worden en op die grond eenbuitengerechtelijke ontbinding mogelijk maken. Op deze laatste categorie ga ik in dit stuk niet verder in.
Gevolg van een ontbonden huurovereenkomst is, dat de huurder niet langer van het gehuurde gebruik mag maken en dus moet ontruimen.
Onterechte buitengerechtelijke ontbinding huurovereenkomst
Probleem is dat de burgemeester soms ook in andere gevallen, dan hierboven genoemd, bevoegd is om bij wijze van bestuursdwang een ruimte te sluiten. Bijvoorbeeld als vanuit een woning een illegale seksinrichting (dus zonder vereiste vergunning) wordt gedreven. Mag de verhuurder in een dergelijk geval ook buitengerechtelijk, buiten de rechter om, ontbinden?
Einde huurcontract wegens sluiting van een woning door de burgemeester
Onlangs heeft een verhuurder, een woningbouwvereniging, een huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden, nadat de burgemeester een woning had gesloten vanwege een vanuit die woning gedreven illegale seksinrichting. De huurder was het niet eens met deze ontbinding zonder tussenkomst van een rechter. De advocaat van de verhuurder spande daarop een kort geding aan, waarin de ontruiming van de woning werd gevorderd (geëist), omdat de huurder na de buitengerechtelijke ontbinding van de huuroverkomst de woning bleef gebruiken.
Sluiting van een woning door de burgemeester vanwege een illegale seksinrichting
De rechter oordeelde dat sluiting van woning door de burgemeester vanwege een illegale seksinrichting niet een grond opleverde voor de buitengerechtelijke ontbinding, zodat de huurovereenkomst nog steeds voortduurde. De sluiting van de woning door de burgemeester vanwege een illegale seksinrichting is immers niet een van de bijzondere in artikel 7:231, lid 2 BW genoemde gronden. Helaas voor de huurder vond diezelfde rechter – niet onbegrijpelijk – dat de illegale seksinrichting wel een zo ernstige tekortkoming door de huurder opleverde, dat die een gerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst zou rechtvaardigen. In het verlengde van dat oordeel werd de door de advocaat van de verhuurder gevorderde ontruiming van de woning toegewezen.
Deze uitspraak is in zoverre voor zowel huurder als voor verhuurder van belang, dat niet iedere sluiting (of voornemen daartoe) door de burgemeester van een gehuurde ruimte voldoende reden is om een huurovereenkomst buiten de rechter om te ontbinden. Voor de verhuurder kan dat onder omstandigheden een risico opleveren, als hij buitengerechtelijk, buiten de rechter om, ontbindt. En voor de huurder kan dit soms een verweer tegen de verhuurder opleveren, als die buitengerechtelijk ontbindt en de huurder het daar niet mee eens is.
Juridisch advies van een gespecialiseerde advocaat huurrecht in Amsterdam over ontbinding van een huurcontract
Heeft u vragen over (buitengerechtelijke) ontbinding van een huurovereenkomst, mail of bel dan onze gespecialiseerde advocaten huur- of bestuursrecht in Amsterdam.