Ik verhuur een woning: hoe kan ik de huur opzeggen door verhuurder? Onze advocaat huurrecht in Amsterdam geeft als specialist huurzaken juridisch advies over het opzeggen van een huurcontract. Als verhuurder kunt u meerdere redenen hebben waarom u de huur wilt beëindigen. Bijvoorbeeld omdat u zelf weer in de huurwoning wilt gaan wonen, omdat uw huurder overlast veroorzaakt of omdat u de woning wilt gaan verkopen. Kunt u de huur opzeggen door verhuurder? En zo ja, welke manier is het meest geschikt?
Huurovereenkomst laten opzeggen door verhuurder
Er zijn verschillende manieren waarop u de huurovereenkomst kan laten opzeggen. De makkelijkste manier om de huurovereenkomst te laten eindigen, is door de overeenkomst met wederzijds goedvinden te beëindigen. Dat betekent dat de huurder instemt met de beëindiging van de huurovereenkomst. Als de huurder niet instemt met beëindiging dan kunt u de huurovereenkomst op de volgende manieren toch laten eindigen:
- Opzegging;
- Ontbinding;
- Ontruiming via een kort geding.
Opzegging huurcontract door verhuurder
De manier waarop en de voorwaarden waaronder u de huurovereenkomst kan opzeggen, is afhankelijk van verschillende omstandigheden, waaronder de duur en de (overige) voorwaarden van de huurovereenkomst.
Verhuur van een woning voor bepaalde tijd laten eindigen
Verhuurt u de woning voor bepaalde tijd, dan eindigt de huurovereenkomst automatisch. U hoeft de huurovereenkomst dan niet op te zeggen. Wel dient u schriftelijk aan de huurder kenbaar te maken dat de huur zal eindigen op de overeengekomen datum. Dit dient u minimaal een maand en maximaal drie maanden voor het eindigen van de huurovereenkomst te doen.
Let op: voor het verhuren van een woning voor bepaalde tijd gelden maximale termijnen. Verhuurt u een zelfstandige woonruimte voor een periode langer dan twee jaar, dan geniet de huurder dezelfde huurbescherming als bij huur voor onbepaalde tijd en eindigt de huurovereenkomst niet automatisch. Voor een onzelfstandige woonruimte (een woonruimte zonder eigen voordeur, keuken en/of badkamer) geldt een maximumtermijn van vijf jaar.
Verhuur van een woning voor onbepaalde tijd eindigen
Verhuurt u een woning voor onbepaalde tijd, bijvoorbeeld in Amsterdam, dan kunt u de huur alleen in specifieke gevallen opzeggen, tenzij de huurder instemt met de beëindiging. U kunt de huurovereenkomst in de volgende gevallen, met tussenkomst (dus toestemming) van een rechter (kantonrechter), opzeggen:
- U heeft de woning zelf dringend nodig (dringend eigen gebruik) en uw belangen wegen zwaarder dan de belangen van de huurder;
- U woont samen met de huurder in dezelfde woning en uw belang bij beëindiging van de huurovereenkomst weegt zwaarder dan het belang van de huurder bij voortzetting van de huurovereenkomst;
- De huurovereenkomst dient te eindigen in verband met de wijziging van een bestemmingsplan.
- U wilt de woning renoveren en dit is niet mogelijk met voortzetting van de huur;
- De woning is bedoeld voor een specifieke doelgroep (bejaarden, studenten, etc.) en de huurder hoort niet langer bij deze doelgroep;
- De huurder gedraagt zich niet als een goed huurder;
- U heeft een redelijk voorstel tot wijziging van de huurovereenkomst gedaan en de huurder stemt hier niet mee in;
- In de huurovereenkomst is bepaald dat de huurder de woning dient te verlaten als de verhuurder zelf, of een eerdere huurder, weer in de woning wilt gaan wonen.
Voorwaarden aan opzegging van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd
De opzegging van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd dient bovendien aan een aantal vereisten te voldoen:
- De opzegging moet plaatsvinden via een aangetekende brief of een deurwaardersexploot;
- In de brief moet de reden van de opzegging expliciet worden vermeld.
- De opzegging moet individueel naar alle (wettelijke) medehuurders worden toegezonden.
- De wettelijke opzegtermijn moet in acht worden genomen.
De opzegging van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd kent veel haken en ogen. Indien u vermoedt dat uw huurder niet zal instemmen met de opzegging, dan is het verstandig om juridisch advies in te winnen.
Ontbinding van de huurovereenkomst bij de rechter: als de huurder zich niet als een goed huurder gedraagt
Een andere optie om de huur opzeggen door verhuurder, is door de huurovereenkomst te ontbinden. Behoudens enkele uitzonderingsgevallen kan een huurovereenkomst alleen door een rechter worden ontbonden.
Ontbinding is in beginsel alleen mogelijk als de huurder zich niet als een goed huurder gedraagt. U kunt daarbij onder meer aan de volgende situaties denken:
- Er is een huurachterstand van drie maanden of meer ontstaan;
- De huurder veroorzaakt overlast;
- De huurder verhuurt de woning aan een derde;
- In de woning vinden illegale praktijken, zoals hennepteelt, plaats.
Als de rechter de huurovereenkomst ontbindt, dan kan de huurder uit de woning worden gezet zonder dat de opzegtermijn in acht hoeft te worden genomen. Beëindiging van de huurovereenkomst via ontbinding zal in veel gevallen sneller zijn dan beëindiging via een opzegging.
Ontruiming huurwoning door de rechter in kort geding
In sommige gevallen is het wenselijk dat de huurder zo snel mogelijk uit de woning gaat. Bijvoorbeeld indien hij ernstige overlast veroorzaakt. In dat geval kan een spoed procedure (een kort geding) worden gestart, waarbij u eist dat u de woning mag ontruimen. Als de rechter deze eis inwilligt, dan moet de huurder vaak al binnen enkele weken uit de woning vertrekken.
Ontruiming kan de verhuurder vorderen als een huurder zich niet als een goed huurder gedraagt. Een ontruimingskortgeding lijkt dus veel op een procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst. Toch is een ontruimingskortgeding risicovoller.
Een rechter zal namelijk alleen toestemming tot ontruiming verlenen als hij/zij er voldoende van overtuigd is dat een rechter in een bodemprocedure de huurovereenkomst zou laten ontbinden. U dient als verhuurder zodoende over sterke bewijsmiddelen te beschikken. Ook moet u kunnen aantonen dat er sprake is van een dringend, spoedeisend belang. Dat betekent dat u moet toelichten waarom u een bodemprocedure niet kunt afwachten.
Bodemprocedure na ontruiming
Nog belangrijk met huur opzeggen door verhuurder: Als u toestemming krijgt om de woning te ontruimen dan eindigt de huurovereenkomst in principe niet. De huurder moet wel de woning ontruimen. De huurder kan vervolgens een procedure starten, waarin hij de rechter vraagt om te bepalen dat hij wederom in de woning mag wonen. Heeft u de woning inmiddels aan een ander verhuurd, dan moet u mogelijk een schadevergoeding betalen aan de huurder.
In veel gevallen, zal er echter geen nieuwe procedure volgen op het kort geding, waardoor de huurovereenkomst feitelijk wel eindigt.
Conclusie over het huur opzeggen door verhuurder
U kunt een huurovereenkomst op verschillende manieren beëindigen. Welke manier het best is, zal afhangen van de concrete omstandigheden van uw situatie. Wilt u de huurovereenkomst met uw huurder beëindigen? Neem dan vrijblijvend contact op met een van onze huurrecht specialisten van WS Advocaten in Amsterdam. Wij kunnen u adviseren en, indien u dat wenst, begeleiden bij het beëindigen van de huurovereenkomst met uw huurder.
Contact met advocaat huurrecht Amsterdam
Zoekt u betrokkenheid en een direct, persoonlijk contact over huur opzeggen door verhuurder? Bel ons voor vragen en juridisch advies over huur, beëindiging van huur, ontruiming en andere huurrechtelijke onderwerpen.
