Onze advocaten huurrecht in Amsterdam zijn gespecialiseerd in het geven van juridisch advies als zich een probleem voordoet op het gebied van huur en verhuur. Problemen en geschillen tussen huurder en verhuurder over een huurcontract kunnen zich in alle fases voordoen, al direct bij het sluiten of tekenen van een huurovereenkomst of later, bijvoorbeeld over kosten, de huurprijs, gebreken, overlast, onderverhuur, renovatie en veel meer. De gespecialiseerde advocaten en juristen huurrecht van WS Advocaten in Amsterdam gaan in dit artikel in op de meest voorkomende problemen bij huurovereenkomsten.
Problemen die onze advocaat huurrecht bij aanvang (tekenen) van de huurovereenkomst tegenkomt
Bij het aangaan van een huurovereenkomst kunnen zich al verschillende problemen voordoen. Bijvoorbeeld doordat verhuurders extra kosten in rekening brengen. Ook worden zeer vaak fouten gemaakt in huurovereenkomsten.
Mag een verhuurder bijkomende kosten bij het afsluiten van een huurcontract in rekening brengen zoal sleutelgeld, overnamekosten, waarborgsom, commissiekosten en administratiekosten?
Verhuurders mogen niet altijd bijkomende kosten in rekening brengen bij de huurder. Zij mogen alleen doen als dit niet tot een onredelijk voordeel voor hen leidt. Het uitganspunt is dat sprake is van een onredelijk voordeel als tegen de in rekening gebrachte kostenpost geen of een verwaarloosbare tegenprestatie staat.
Brengt een verhuurder toch bijkomede kosten in rekening? Dan kan je deze kosten vaak (gedeeltelijk) terugeisen. Meestal is het verstandig om dit na het sluiten van de huurovereenkomst te doen. Anders loop je het risico dat de verhuurder ervoor kiest om de woning niet aan jou te verhuren. Met betrekking tot overnamekosten dien je wel van te voren aan te geven dat je hiermee niet akkoord gaat.
Onder meer de volgende kostenposten kunnen (gedeeltelijk) onterecht in rekening zijn gebracht:
- Sleutelgeld is verboden. Dit is een vergoeding waar geen enkele prestatie van de verhuurder tegenover staat;
- Overnamekosten voor aanpassingen en verbeteringen aan de woning door de vorige huurder. Deze kosten mogen niet bij de opvolgend huurder in rekening worden gebracht;
- Overnamekosten voor door de vorige huurder achtergelaten zaken. Deze kosten mogen wel in rekening worden gebracht, maar de huurder moet de vrijheid hebben om ervoor te kiezen om de huurovereenkomst aan te gaan zonder deze goederen over te nemen;
- Administratiekosten mogen enkel in rekening worden gebracht als zij redelijk zijn. Dit betekent onder meer dat de kosten niet te hoog zijn en dat hier een prestatie tegenover staat waar de huurder voordeel van ondervindt.
- Een waarborgsom wordt in principe alleen redelijk geacht als de hoogte ervan ongeveer gelijk is aan twee maanden huur;
- Commissiekosten voor een door de verhuurder ingeschakelde tussenpersoon (bijvoorbeeld een makelaar) mogen slechts in rekening worden gebracht als een huurder de huurovereenkomst ook zonder tussenkomst van de tussenpersoon had kunnen afsluiten.
Onjuistheden in de huurovereenkomst: opzegtermijn, verlenging, waarborgsom, huurprijs en boete
Het komt vaak voor dat een huurovereenkomst fouten bevat. Verhuurders nemen namelijk vaak bepalingen die in strijd zijn met de wet op in het huurcontract. Zo wordt bijvoorbeeld vaak bepaald dat een huurovereenkomst voor bepaalde tijd wordt verlengd, terwijl dit wettelijk niet mogelijk is. Een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd wordt namelijk automatisch omgezet in een overeenkomst voor onbepaalde tijd.
Het valt onze advocaten huurrecht op dat er in een huurovereenkomst vaak onder meer de volgende fouten zijn gemaakt:
- Een te lange opzegtermijn voor de huurder;
- De wijze waarop een huurovereenkomst wordt verlengd;
- Een te hoge waarborgsom;
- Een te hoge huurprijs;
- Onjuiste boetebepalingen.
De huurprijs bij aanvang: puntensysteem
Het staat verhuurders niet volledig vrij om de huurprijs vast te stellen. Aan elke woning worden namelijk punten toegekend, onder meer op basis van de grootte en de mate van luxe in de woning. Het puntenaantal van jouw woning kan je berekenen op de website van de huurcommissie: https://www.huurcommissie.nl/onderwerpen/huurprijs-en-punten/huurprijscheck-en-puntentelling/. Het aantal punten dat aan jouw woning wordt toegekend, bepaalt welke huurprijs de verhuurder maximaal mag vragen.
Je doet er verstandig aan om zo spoedig mogelijk nadat je de huurovereenkomst hebt gesloten, na te gaan of je teveel huur betaalt. Meestal kan je namelijk slechts gedurende de eerste 6 maanden een verzoek tot verlaging van de huurprijs bij de huurcommissie indienen. Heb je een zelfstandige woning voor bepaalde tijd gehuurd? Dan kan je tot 6 maanden na het eindigen van de huur de huurprijs laten verlagen. Onze advocaten huurrecht in Amsterdam kunnen je hierbij behulpzaam zijn.
Contractuele boetes bij wietplantage en te late betaling
Verhuurders mogen boetebedingen opnemen in het huurcontract. Zo wordt regelmatig in een huurcontract opgenomen dat een huurder een boete moet betalen als hij/zij de woning onderverhuurt, een wietplantage opricht of de huur te laat betaalt.
Het boetebeding moet echter wel redelijk zijn. Is sprake van een onredelijk beding, dan kan je dat beding (laten) vernietigen, waardoor het beding vervalt. In dat geval kan de verhuurder mogelijk nog wel een schadevergoeding eisen.
Staat van de woning: inspectie bij aanvang van de huurovereenkomst
Vaak wordt de woning voorafgaand aan de huur geïnspecteerd. Daarbij wordt de staat van de woning in kaart gebracht. Bij het eindigen van de huur wordt de woning opnieuw geïnspecteerd. Is er op dat moment schade aanwezig, terwijl deze schade niet bij het opnameformulier is vermeld? Dan moet jij deze schade herstellen. Zelfs als de schade wel al bestond voordat je in de woning introk. Er wordt namelijk in beginsel uitgegaan van de juistheid van dit formulier uitgegaan. Het is daarom van belang om de woning zorgvuldig te inspecteren, voordat je de woning betrekt.
Problemen die onze advocaten tijdens de huurovereenkomst tegenkomen
Ook tijdens de huurperiode worden onze advocaten huurrecht met veel problemen geconfronteerd. Zo komt het regelmatig voor dat een huurder gebreken, zoals lekkages of ongedierte, in zijn of haar woning heeft. Ook komt het geregeld voor dat een verhuurder de huurovereenkomst wil laten ontbinden.
Gebreken aan de huurwoning: ongedierte, lekkage
Vertoont jouw huurwoning een gebrek? Is er bijvoorbeeld ongedierte aanwezig in jouw woning? Of ondervind je overlast door een lekkage? Jouw verhuurder is meestal verplicht om deze gebreken te herstellen. Als hij dat niet doet, kun je verschillende stappen tegen de verhuurder ondernemen:
– Je kan de huurcommissie (bij sociale huurwoningen) of de rechter (bij vrijesectorwoningen) de huurprijs laten verlagen.
– Daarnaast kan je via onze advocaat de rechtbank de verhuurder laten dwingen – onder last van een dwangsom – om het gebrek te laten herstellen.
– Je kan het gebrek zelf herstellen, waarna je de kosten op de verhuurder verhaalt. Hierbij loop je wel het risico dat achteraf niet kan worden vastgesteld waardoor het gebrek is veroorzaakt, waardoor de kosten potentieel niet op de verhuurder kunnen worden verhaald.
Let op! Meld een gebrek zo spoedig mogelijk bij je verhuurder. Doe je dat niet, dan loop je het risico dat jij de gevolgschade moet vergoeden.
Overlast: geluids- en stankoverlast, agressieve buren
Je huurgenot kan ook worden aangetast als gevolg van overlast. Daarbij kan je onder meer denken aan geluids- en stankoverlast, maar ook aan agressieve buren. In sommige gevallen is jouw verhuurder verplicht om stappen te ondernemen om de overlast in te perken:
- Jouw verhuurder moet maatregelen nemen als de overlast wordt veroorzaakt door personen die ook bij jouw verhuurder huren.
- De overlast wordt (mede) veroorzaakt door gebreken aan de woning. Dit doet zich bijvoorbeeld voor als de woning onvoldoende geïsoleerd is.
Is geen van bovenstaande situaties van toepassing? Dan kan onze advocaat huurrecht een gerechtelijke procedure starten tegen je buren.
Gebreken en gevolg schade aan de woning
Soms veroorzaakt een gebrek in de woning schade. Dit wordt gevolgschade genoemd. Denk bijvoorbeeld aan inboedelschade als gevolg van een lekkage. In sommige gevallen moet de verhuurder deze gevolgschade vergoeden:
– Is het gebrek ontstaan als gevolg van gebrekkig onderhoud? Dan moet jouw verhuurder de gevolgschade meestal vergoeden.
– Daarnaast moet de verhuurder de gevolgschade vergoeden als hij/zij het gebrek niet tijdig heeft laten herstellen.
– Het gebrek bestond al bij aanvang van de huurperiode.
Dreigende verhuurders: opzeggen huurcontract
Wij worden als advocaat huurrecht in Amsterdam geregeld geconfronteerd met huurders die onder druk worden gezet door hun verhuurder om de huurovereenkomst op te zeggen. Meestal wordt de schijn gewekt dat de huurder er erg slecht voor staat. Daarbij wordt gedreigd met ontruiming (op korte termijn) door de rechtbank en hoge bijkomende kosten.
Vaak staan verhuurders er aanzienlijk minder sterk voor dan dat zij doen lijken. Stem dus nooit zomaar in met de beëindiging van je huurovereenkomst. Het is verstandig om eerst juridisch advies bij onze advocaat in te winnen. Daarmee kun je voorkomen dat je onnodig dakloos wordt.
Soms gaan verhuurders nog een stuk verder dan dreigen middels hun advocaat met ontruiming en bijkomende kosten. Er zijn genoeg horrorverhalen van huurders die door hun verhuurder worden geïntimideerd of op andere wijzen worden lastiggevallen.
Het is belangrijk dat je zo veel mogelijk bewijs (zoals getuigenverklaringen, berichten, audio- en/of video-opnames) verzamelt. Aan de hand van deze bewijsmiddelen kan de verhuurder via de rechter een contactverbod worden opgelegd. Als de verhuurder zich dan alsnog misdraagt, is hij/zij een dwangsom aan jou verschuldigd.
Medebewoner: wat gebeurt er als de hoofdhuurder uit de woning vertrekt?
Als medebewoner van een huurwoning heb je in sommige gevallen bescherming tegenover de verhuurder. In sommige gevallen kan je in de huurwoning blijven wonen als de huurder uit de woning vertrekt of overlijdt. Dit kan in de volgende gevallen:
- Je huurt een zelfstandige woning van de hoofdhuurder. Als onderhuurder van een zelfstandige woning kan je vaak in de woning blijven wonen als de huurovereenkomst met de hoofdhuurder eindigt. Indien de verhuurder jou toch uit de woning wenst te zetten, dan dient de verhuurder hiertoe juridische stappen te zetten.
- Je bent/was getrouwd of hebt/had een geregistreerd partnerschap met de hoofdhuurder en jij had je hoofdverblijf in de woning. Vertrekt je partner uit de woning? Of komt jouw partner te overlijden? Dan hoef je niets te doen om in de woning te kunnen blijven wonen. Je wordt in deze situaties automatisch huurder van de woning.
- De hoofdhuurder is overleden en ik voerde een duurzame gemeenschappelijke huishouding met de hoofdhuurder, maar wij waren niet getrouwd en hadden geen geregistreerd partnerschap. In dit geval moet jij wel actief handelen om in de woning te kunnen blijven. Je zult in dit geval binnen zes maanden na het overlijden van de hoofdhuurder een procedure moeten starten.
Huurdersverplichtingen: schadevergoedingen en boetes
Als huurder heb je veel rechten, maar ook veel verplichtingen. Je moet je namelijk als een goed huurder gedragen. Doe je dat niet? Dan kan de verhuurder de huurovereenkomst gerechtelijk ontbinden met behulp van hun advocaat. Ook kan je worden geconfronteerd met schadevergoedingen en boetes.
Als goed huurder dien je niet in strijd met de huurovereenkomst en de wet te handelen. Maar ook in andere gevallen kan je – bij hoge uitzondering – je niet als goed huurder gedragen.
Vrijwel alle huurders weten dat zij tijdig de huur moeten betalen en dat zij geen overlast en/of schade mogen veroorzaken. Vaak zijn huurders zich onbewust van veel van de andere verplichtingen die zij hebben. Deze verplichtingen worden in het vervolg toegelicht.
Onderverhuur en inwoning
Als huurder mag je niet zomaar derden gebruik laten maken van jouw huurwoning. In de wet is het verboden om jouw woning volledig onder te verhuren of (langdurig) onbetaald te laten gebruiken, tenzij jouw verhuurder hiertoe expliciet toestemming heeft gegeven.
Het is in principe niet verboden om je woning gedeeltelijk aan derden onder te verhuren of onbetaald te laten gebruiken. In huurcontracten wordt dit echter vaak wel verboden. Laat je de woning toch (gedeeltelijk) door een derde laat gebruiken dan kan de huurovereenkomst toch door de verhuurder met behulp van een advocaat worden ontbonden.
Woont een familielid of partner bij jou in zonder dat jouw verhuurder hiervoor toestemming heeft gegeven? Ook in dat geval handel je in strijd met jouw verplichtingen als huurder. Toch zal dit meestal niet tot ontbinding van de huurovereenkomst bij de rechtbank leiden.
Hoofdverblijf in de huurwoning
Als huurder ben je soms verplicht om je hoofdverblijf in de woning te hebben. In principe geldt dit slechts als een dergelijke verplichting in de huurovereenkomst zelf is opgenomen. Bij uitzondering bestaat deze verplichting ook zonder dat dit in het contract is opgenomen.
Je hebt je hoofdverblijf in de woning als jouw persoonlijke leven zich voornamelijk in de huurwoning afspeelt. Of dit het geval is, hangt af van een grote hoeveelheid aspecten. Als vuistregel geldt je jouw hoofdverblijf in een woning hebt als je gemiddeld vier dagen per week in de woning overnacht.
Verbouwingen en aanpassingen aan de huurwoning
Als je een woning huurt, mag je in principe alleen kleine aanpassingen (bijvoorbeeld het vervangen van een lamp) in de woning doorvoeren. Wil je ‘grote’ wijzigingen in de woning aanbrengen dan heb je daarvoor toestemming van de verhuurder nodig.
Breng je desondanks zonder toestemming van de verhuurder aanpassingen in de woning aan, dan loop je het risico dat je een schadevergoeding aan de verhuurder moet betalen. In sommige gevallen zou de verhuurder ook middels een advocaat of jurist ontbinding van de huurovereenkomst kunnen eisen.
Kleine aanpassingen, zoals het vervangen van een lamp of het ophangen van nieuwe gordijnen, zijn in principe wel toegestaan zonder toestemming van de verhuurder. Wel kan ook bij kleine aanpassingen van jou worden verwacht dat je bij het eindigen van de huur de woning weer in de originele staat brengt.
Huurder is verantwoordelijk voor de daden van derden: medebewoners en bezoekers
Als je derden gebruik laat maken van jouw huurwoning dan ben je in principe ook aansprakelijk voor hun handelingen in en nabij jouw woning. Dit geldt zowel voor medebewoners en bezoekers. Veroorzaken zij overlast, dan kan jij in veel gevallen worden aangesproken voor hun gedrag.
Heb je bijvoorbeeld jouw woning (tijdelijk) onderverhuurd en wordt in deze periode een wietplantage in je woning aangetroffen? Dan is de kans groot dat jouw huurovereenkomst wordt ontbonden. Zelfs als je geen enkele betrokkenheid en/of kennis hebt gehad bij/van de wietplantage.
Dringende werkzaamheden door de verhuurder: lekkage
In het geval een gebrek in jouw woning aanwezig is, kan het soms noodzakelijk zijn om dit gebrek zo spoedig mogelijk te verhelpen. Dit bijvoorbeeld het geval indien sprake is van een lekkage. Als de lekkage niet zo spoedig mogelijk wordt verholpen, is de kans groot dat extra schade zal ontstaan.
Is sprake van een dergelijk spoedeisende situatie dan ben je verplicht om de verhuurder toegang te verschaffen tot jouw woning zodat dringende herstelwerkzaamheden kunnen worden uitgevoerd. Weiger je om hieraan mee te werken? Dan kan de advocaat van de verhuurder via een spoedprocedure (kort geding) eisen dat jij wél je medewerking verleent. De kosten van deze procedure zullen dan vaak voor rekening voor jouw rekening komen. Daarnaast loop je het risico dat je aansprakelijk bent voor de gevolgschade.
Renovatie huurhuis
Renovatiewerkzaamheden zijn werkzaamheden die niet tot verbetering van de woning leiden. Het gaat daarbij dus niet om werkzaamheden die tot herstel van een gebrek leiden. Als huurder ben je niet altijd verplicht om je medewerking te verlenen aan renovatiewerkzaamheden. Je hoeft slechts je medewerking te verlenen als de verhuurder een redelijk renovatievoorstel doet. Of een voorstel redelijk is, hangt af van veel verschillende omstandigheden. Een rechter zal daarbij de belangen van de verhuurder afzetten tegen de belangen van de huurder.
Complexgewijze renovatie: renovatievoorstel
Als een verhuurder een complex, van 10 of meer woningen, renoveren, dan wordt het renovatievoorstel redelijk geacht als 70% van het complex met het voorstel heeft ingestemd. In een dergelijke situatie ben je in principe verplicht om je medewerking te verlenen aan de renovatie, tenzij je zelf met een advocaat juridische stappen onderneemt.
Einde van de huurovereenkomst
Beëindiging huurovereenkomst voor bepaalde tijd door verhuurder: opzegtermijn
Een huurovereenkomst voor bepaalde tijd eindigt zonder dat de verhuurder de huur hoeft op te zeggen. Wel moet hij/zij tijdig aan de huurder te melden dat de huurovereenkomst zal eindigen. Dit moet hij/zij minimaal 1 en maximaal 3 maanden voor het eindigen van de huurtermijn doen.
Let op! In veel huurovereenkomsten is vaak ten onrechte bepaald dat sprake is van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd. Is dit het geval? Dan kan de huurovereenkomst niet zonder opzegging worden beëindigd.
Beëindiging huurovereenkomst voor onbepaalde tijd door verhuurder
Een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd kan niet zomaar door de verhuurder worden opgezegd, tenzij de huurder instemt met de beëindiging. De huur kan slechts in uitzonderingsgevallen worden opgezegd, maar zelfs als sprake is van een uitzonderingsgeval kan je de huur soms voortzetten. Bij verscheidene uitzonderingsgevallen worden namelijk de belangen van de huurder tegen de belangen van de verhuurder afgezet. Weegt jouw belang zwaarder dan het belang van de verhuurder? Dan kan je alsnog de woning blijven huren. Stem dus niet zomaar in met de opzegging van de huurovereenkomst!
Enkele voorbeelden van uitzonderingsgevallen zijn:
- De verhuurder heeft de woning nodig voor dringend eigen gebruik, bijvoorbeeld omdat hij zelf weer in de huurwoning wil gaan wonen;
- De verhuurder wil de woning renoveren en dit is niet mogelijk als de huurovereenkomst wordt voortgezet;
- De woning is, blijkens het huurcontract, bestemd voor studenten en de huurder is afgestudeerd
- De huurder heeft zich niet als een goed huurder gedragen.
Opzegging door de huurder: huurovereenkomst voor bepaalde tijd
Als huurder kan je de huurovereenkomst tussentijds opzeggen. De opzegtermijn bedraagt tussen de 1 en 3 maanden.
Opzegging door de huurder: huurovereenkomst voor onbepaalde tijd
Een huurder kan een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd in principe tussentijds opzeggen. De opzegtermijn bedraagt 1 tot 3 maanden, tenzij een minimumhuurtermijn is overeengekomen.
Opzegging door de huurder: huurovereenkomst met een minimumtermijn
Is sprake van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een minimumhuurtermijn? Dan kan je de huurovereenkomst niet tussentijds opzeggen.
Voor- en eindoplevering bij einde huur
Als de huur wordt beëindigd, zal meestal een voor- en een eindoplevering plaatsvinden. Daarbij zal de verhuurder de staat van de woning in kaart brengen en vergelijken met het opnamemoment voorafgaand aan de huurperiode.
Na de vooropname wordt de huurder in staat gesteld om de geconstateerde schade te herstellen. Herstelt de huurder de gebreken niet? Dan kan de verhuurder de schade op kosten van de huurder laten herstellen.
De woning moet in dezelfde staat worden gebracht als waarin de woning verkeerde bij aanvang van de huurperiode. Heeft geen opname plaatsgevonden voorafgaand aan de huurperiode? Dan wordt er in beginsel van uitgegaan dat de woning in dezelfde staat verkeerde als bij aanvang van de huur. Het is dan aan de verhuurder om te bewijzen dat de woning destijds in een betere staat verkeerde (tenzij sprake is van een huurovereenkomst van voor augustus 2004).
Daarnaast hoef je gebruikelijke slijtage ook niet te herstellen. Het herstel van dergelijke slijtage komt voor rekening van de verhuurder.
Contact met advocaat huurrecht in Amsterdam
Zoekt u betrokkenheid en een direct, persoonlijk contact met een ervaren specialist huurrecht in Amsterdam? Bel onze gespecialiseerde advocaat huurrecht voor vragen en juridisch advies over huur en verhuur.
[ratings]