Ik verhuur een woning: hoe kan ik de huur beëindigen?
Als verhuurder in Amsterdam of elders kunt u meerdere redenen hebben waarom u de huur wilt beëindigen. Bijvoorbeeld omdat u zelf weer in de huurwoning wilt gaan wonen, omdat uw huurder overlast veroorzaakt of omdat u de woning wilt gaan verkopen. Kunt u de huurovereenkomst dan beëindigen? En zo ja, welke manier is het meest geschikt? Onze advocaat in Amsterdam gespecialiseerd in huurrecht legt uit wat de beste manier is.
Huurovereenkomst in Amsterdam of elders laten beëindigen
Er zijn verschillende manieren waarop u de huurovereenkomst kan laten beëindigen. De makkelijkste manier om de huurovereenkomst te laten eindigen, is door de overeenkomst via een advocaat met wederzijds goedvinden te beëindigen. Dat betekent dat de huurder instemt met de beëindiging van de huurovereenkomst. Als de huurder niet instemt met beëindiging dan kunt u de huurovereenkomst op de volgende manieren toch laten eindigen:
- Opzegging;
- Ontbinding;
- Ontruiming via een kort geding.
Opzegging huur
De manier waarop en de voorwaarden waaronder u de huurovereenkomst kan opzeggen, is afhankelijk van verschillende omstandigheden, zoals de duur en de (overige) voorwaarden van de huurovereenkomst.
Verhuurt u de woning voor bepaalde tijd, dan eindigt de huurovereenkomst automatisch. Wel dient u aan de huurder kenbaar te maken dat de huur zal eindigen. Dit dient u minimaal een maand en maximaal drie maanden voor het eindigen van de huurovereenkomst te doen.
Huurbescherming
Let op: voor het verhuren van een woning voor bepaalde tijd gelden maximale termijnen. Verhuurt u een zelfstandige woonruimte voor een periode langer dan twee jaar, dan geniet de huur dezelfde huurbescherming als bij huur voor onbepaalde tijd en eindigt de huurovereenkomst niet automatisch. Voor een onzelfstandige woonruimte (een woonruimte zonder eigen voordeur, keuken en/of badkamer) geldt een maximumtermijn van vijf jaar.
Verhuurt u een woning voor onbepaalde tijd dan kunt u de huur alleen in specifieke gevallen opzeggen, tenzij de huurder instemt met de beëindiging. U kunt de huurovereenkomst in de volgende gevallen, met tussenkomst van een rechter, bijvoorbeeld de kantonrechter in Amsterdam, opzeggen:
- U heeft de woning zelf dringend nodig (dringend eigen gebruik) en uw belangen wegen zwaarder dan de belangen van de huurder;
- U woont samen met de huurder in dezelfde woning en uw belang bij beëindiging van de huurovereenkomst weegt zwaarder dan het belang van de huurder bij voortzetting van de huurovereenkomst;
- U wilt de woning renoveren en dit is niet mogelijk met voortzetting van de huur;
- De huurovereenkomst dient te worden beëindigd in verband met de wijziging van een bestemmingsplan.
- De woning is bedoeld voor een specifieke doelgroep (bejaarden, studenten, etc.) en de huurder hoort niet langer bij deze doelgroep;
- De huurder gedraagt zich niet als een goed huurder;
- U heeft een redelijk voorstel tot wijziging van de huurovereenkomst gedaan en de huurder stemt hier niet mee in;
- In de huurovereenkomst is bepaald dat de huurder de woning dient te verlaten als de verhuurder zelf, of een eerdere huurder, weer in de woning wilt gaan wonen.
Ontbinding huur
Een andere optie om de huurovereenkomst te beëindigen, is door de rechter door het inschakelen van een advocaat de huurovereenkomst te laten ontbinden. Ontbinding is in beginsel alleen mogelijk als de huurder zich niet als een goed huurder gedraagt. U kunt daarbij onder meer aan de volgende situaties denken:
- Er is een huurachterstand van drie maanden of meer ontstaan;
- De huurder veroorzaakt overlast;
- De huurder verhuurt de woning aan een derde, terwijl dit op grond van de huurovereenkomst verboden is.
Als de rechter de huurovereenkomst ontbindt, dan kan de huurder uit de woning worden gezet zonder dat de opzegtermijn in acht hoeft te worden genomen.
Ontruimings kort geding
In sommige gevallen dient de huurder spoedig uit de woning te worden gezet. Bijvoorbeeld indien hij ernstige overlast veroorzaakt. In dat geval kan een advocaat huurrecht een spoed procedure (een kort geding) starten, waarbij u de rechter toestemming vraagt om de woning te mogen ontruiming. Als de rechter deze toestemming verleent, kan huurder vaak al binnen enkele weken uit de woning worden gezet.
Ontruiming middels een advocaat huurrecht in Amsterdam
Ontruiming kan middels een advocaat worden gevorderd als een huurder zich niet als een goed huurder gedraagt. Een ontruimingskortgeding lijkt dus veel op een procedure tot ontbinding van de huur. Toch is een ontruimingskortgeding risicovoller. De rechter moet namelijk voldoende overtuigd zijn dat een rechter in een bodemprocedure de huurovereenkomst zal laten ontbinden. U dient zodoende over voldoende, sterke bewijsmiddelen te beschikken. Ook moet u kunnen aantonen dat er sprake is van spoedeisend belang. Dat betekent dat u moet aanvoeren waarom een bodemprocedure niet kan worden afgewacht.
Einde huurovereenkomst
Nog belangrijk. Als u toestemming krijgt om de woning te mogen ontruimen dan eindigt de huurovereenkomst in principe niet. De huurder kan vervolgens via zijn advocaat een procedure starten, waarin hij de rechter vraagt om te bepalen dat hij wederom in de woning mag wonen. Heeft u de woning inmiddels aan een ander verhuurt, dan moet u mogelijk een schadevergoeding betalen.
In veel gevallen, zal er echter geen nieuwe procedure volgen op het kort geding, waardoor de huurovereenkomst feitelijk wel is beëindigd. Bovendien zal een ontruiming vaak terecht zijn, waardoor er geen schadevergoeding hoeft te worden betaald.
Conclusie
U kunt een huurovereenkomst op verschillende manieren beëindigen. Welke optie voor u het best is, zal afhangen van de concrete omstandigheden van uw situatie. Als huurrecht advocaat in Amsterdam adviseren wij verhuurders en huurders bij het beëindigen van de huurovereenkomst.
Contact met advocaat huurrecht Amsterdam
Zoekt u betrokkenheid en een direct, persoonlijk contact met een ervaren specialist huurrecht in Amsterdam? Bel onze gespecialiseerde advocaat huurrecht in Amsterdam voor vragen en juridisch advies over huur en beëindigen van huur.